房地产项目开发流程以及运营管理.ppt

工程建设的相关知识 工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 项目施工周期（合理进度）： 多层及低密度：9—12个月； 小高层：1年半； 高层建筑：2年到2年半。 施工组织次序： 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。 * 项目进程设计与实施 房地产项目开发进程计划与实施，是为了在计划时间内完成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益的日标。项目进程计划的实施受多方面因素干扰： 工程施工因素 房地产政策因素 市场环境因素 开发商资金因素 当地政府规划与关系因素 外部干扰因素 其它不可抗力因素 * 房地产开发前期工作的质量管理 房地产开发前期工作 挑选咨询单位 重视可行性研究报告的质量 严格项目前期工作成果的质量评审 * 房地产开发设计质量（功能质量）管理 建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础； 但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前， 根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理： 1、规划设计阶段质量管理 2、施工图设计阶段质量管理 * 房地产开发施工质量（工程质量）管理 施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段。 工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。 工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。 * 房地产开发施工质量（工程质量）管理 施工阶段的质量控制 制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。 强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！ * 房地产开发施工质量（工程质量）管理 现场有效质量管理关键环节 工程样板先行 技术方案先行 施工关键工序控制 * 项目工程阶段成本目标确立与管理 项目实施阶段成本管理 工程部 现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划 提供施工图 设计变更的控制、专项工程的优化 造价采购部 签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整 研发部 计划财务部 财务指标的动态跟进 资金计划审核 互动 * 目录 房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制 * 项目营销策划与推广销售三个阶段 售前阶段 售中阶段 售后阶段 市场、客户、产品 客户、传播、销售服务、价格、促销 风险控制 策划咨询、代理公司 销售代理、广告代理、媒体 律师行、银行、房管部门 * 关键节点 组建销售团队； （销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师） 项目形象定位； （主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等） 项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等） 项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等） 项目营销推广方案； （推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等） 项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等） * 关键节点 合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等） 项目第一次广告出街； 公司及项目品牌推广； 项目展示区开放； 项目价格听证会； 项目一期开盘； 营销费用预算。 * 各部门职责 投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。 营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。 设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。 工程部：施工进度达到预售条件（产品类型不同、城市不同，情况有异） 成本部：项目动态成本（成本月报）。 采购部：分包工程及材料设备采购。 关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘 * 目录 房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制 * 关键节点 客户预验房流程；（工地开放日） 交