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XX?小区物业服务方案 第一章 本物业管理项目的管理特点 一、物业概况 XX?小区坐落于?XX?经济技术开发区?12?大街号?12?号。 小区占地面积：47337.00㎡，容积率：2.89，。绿化率：30%，建筑密度：35%，总建筑面积： 100084㎡，由多层?1-10?幢，小高层?11、12、13?幢，14、15?幢综合办公楼组成，共计?15?幢楼宇 组成，形成半封闭式商住小区。 配套设施有美食广场、社区居委会文化服务站、网吧、中型超市、康体园等。 配套设备有电梯?7?部，二次加压供水设备，配电房、水泵机组等。 二、本物业项目管理的重点和难点 经过我司“XX?小区”项目多次研讨、分析与论证，现就小区物业管理中存在的重点、难 点以及解决方案、措施列举如下： 　　　 消防管理 “XX?小区”已根据综合办公楼、多层、高层建筑消防标准，配备了先进、完善的自动消防 系统，使防火、灭火技术达到了一个较高的水平。但先进的设备仍需要有人去管理和操作， 若消防设施得不到良好的维护管理，秩序维护制度不落实，业主（租赁/使用人）防火意识淡 薄，火险隐患就依然消除不了。违章动火、用电等现象，仍然是高层建筑发生火灾的主要原 因，因此，导致高层建筑火灾的主要原因还是人的因素。结合我司对其他高层建筑小区消防 管理经验，对好小区的消防工作我司将采取以下措施： 1　?严格按照有关消防法规的要求，对项目消防系统（包括：自动消防系统、消防箱、灭 火器材等）进行全面的检查、测试，及时修复系统所存在的故障； 2　?建立防火规章制度，由物业服务中心与小区业主（租赁/使用人）签订《消防责任书》， 并实施必要的奖罚措施； 3　?建立一支由物业服务中心全体员工及部分业主（租赁/使用人）共同参加的义务消防 队，定期组织消防演习，完善自救体系； 4　?经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除区域内的火险隐患； 5　?定期检测消防设施、器材的保养状态，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设 施时刻处于良好状态。 6　?对小高层建筑存在的室内分割现象，在装修审批的流程中我们将重点关注分割中对 消防因素的考虑；严格按照国家相关消防法规审查相关图纸；力争将因装修带来的 消防隐患消除在图纸审核阶段，为日后的消防管理创造有利条件。 7　?对小区内存在的因企业分层租赁带来的消防通道封闭问题，服务中心将对企业提出 １ 的封闭消防通道问题严格把关，并要求企业向业主单位提出相关申请。同时，对消 防通道门的钥匙管理采取分人分岗制，消防通道门钥匙将同时存放在宿管员及消控 中心，确保紧急情况中能快速打开消防通道门。 　　　 秩序维护管理 秩序维护管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主（租赁/使用人）所关注的工作，必 须做到万无一失。由于小区存在四个出入口；小区与周界围墙较矮；美食广场及网吧的对外 开放等因素，容易发生外源性滋扰事件。由此给小区秩序维护管理带来了一定的难度。针对 小区的物业特点，我们准备采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出的人员区分为访客、 闲杂人员等，严格采取“来访登记、住户签单”的管理控制手段来控制人员的进出；实行区域 性人员出入的限制性管理；进一步完善周界防护设施；在车辆、物品出入管理上采用“临时出 入证”审查制度，无合法手续任何车辆、物品均不予放行，以确保车辆、物品出入的秩序维护。 　　　 机电管理 小区机电设备包括：配电室、水泵组、消防报警系统、电视监控系统、智能化系统等。这 些设备的良好运行是保证小区业主（租赁/使用人）正常生活、工作的最根本条件。对设备加 强日常的维护保养，则是保障设备始终处于良好运行的重要手段。 我司在对中高档物业的管理实践中，积累并总结出一套行之有效的机电设备管理模式。 在对本小区管理过程中我司将依据?2011?年度小区集成提升改造计划的顺利实施，移植先进 的设备管理模式，并根据小区设备的实际情况制定一套符合本小区设备维护保养要求、行之 有效的管理制度，达到设备保值、延长寿命、节能降耗的目的。为此，我司拟采取以下管理机 制： 1　 定人定机机制：将重要的机电设备的管理责任分配给具体的工作人员，把该设备的状 态与该员工的绩效考核联系起来，以保证设备的正常运行状态。 2　 时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保小区所有机电 设备的正常运行； 3　 不均衡管理：针对小区业主（租赁/使用人）的工作时间合理安排设备的维护保养，基本 做到不影响业主（租赁/使用人）的正常生活、工作和学习，真正实现我公司倡导的“零干扰服 务”。 （四）节能降耗 综合办公楼和高层建筑小区每天的运行成本很高，能耗费用居高不下，将会给业主（租 ２ 赁/使用人）带来较沉重的负担；在保证小区物业管理收费水平不高于同档次物业的收费标准 的前提下，通过