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一、名词解释（18） 房地产开发、房地产经营、房地产开发项目经济评价、房地产开发用地、 土地征收、房地产开发项目资本金、房地产开发项目质量、房地产开发项 目质量控制、商品房预售 二、填空题（12） 1.依法新设立的房地产开发企业，须取得《 》才能从事房 地产开发经营业务。在我国，一级资质的房地产开发企业须有不少于 万元的注册资本和?5?年上的开发历史。 2.房地产开发项目策划中的时机选择常被称作“反周期运作”，其含义为 _______________________?。 3.?根据《房地产开发项目经济评价方法》?，房地产开发项目经济评价分 为财务评价和 。房地产开发项目财务评价指标分为财务盈利能 力评价指标与__________________两大类。 4．我国房地产开发企业从土地一级市场获取经营性土地使用权的方式常 被简称为 。 5.某农民集体经济组织有耕地?80?公顷，农业人口为?600?人，现欲征收其 中?20?公顷。该地征收前?3?年每公顷平均年产值为?3.2?万元，土地的附着 物及青苗补偿费为?20?万元，若土地补偿费与安置补助费按《土地管理法》 最高补偿标准计算，该地征收补偿费用为 万元。 6.国有土地上房屋征收补偿的标准为 。 7.房地产开发商在土地竞价决策主要是计算土地最高可接受的价格，其原 理即是房地产估价中的 。 8. 我国多数房地产开发企业筹措开发资金的三大渠道为自有资金、银行 贷款和 。银行借款是房地产开发融资的主要方式。若某房企长 期借款为?200?万元，年利率?10.8%，借款期?3?年，每年末付息一次，到期 还本，该笔借款的资金成本率为 。（企业所得税率?33%；不考虑 筹资费用） 9.在我国，商品房预售既是商品房销售的一种方式，也是房地产 的重要渠道。商品房预售实行许可制度，房地产开发商取得 ____________?方可进行销售。 10.房地产开发项目实施过程即是质量的形成过程，所以 是 房地产开发项目施工阶段质量控制的基础和核心。 11.房地产开发项目全部竣工后，开发商通过编制 ，可以反 映项目的实际造价和投资成果。 12.房地产销售定价的方法可归纳为三大类：即成本导向定价法、 _________定价法和竞争导向定价法。 13.房地产交易主要包括?___________?、房地产抵押和房屋出租三种方式。 14.目前，我国多层次的住房供应体系主要包括商品房、 、廉 租住房以及公共租赁住房等。 三、简答题（30） 1.简述房地产开发经营的基本程序。 2.简述房地产开发项目可行性研究的程序。 3.简述房地产开发项目经济评价的工作程序。 4.简述房地产开发项目定位的程序及主要内容。 5.房地产开发前期工作的主要内容有哪些？ 6.简述房地产开发项目实施中合同管理的重要性。 7.房地产开发项目定价的目标与程序。 四、分析与计算题（40） 1．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为?40?年，拟建一商场 出租经营。据估算，项目的开发建设期为?2?年，第三年即可出租。经过分 析，得到以下数据： （1）项目建设投资为?1800?万元，其中项目资本金比例为?35%。第一 年投资?1000?万元（其中资本金?400?万元），其余第二年投入。每年资金缺 口由银行借款解决，贷款年利率为?10%。建设期只计息不还款，第三年开 始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分?3?年还清。 （2）第?3?年租金收入、经营税费、经营成本分别为?2000?万元、130 万元、600?万元；从第?4?年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别 为?2500?万元、150?万元、650?万元。 （3）计算期（开发经营期）取?20?年。 根据以上材料，请完成： （1）编制该项目借款还本付息表、投资计划与资金筹措表。 （2）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。 （3）假设该开发商要求的目标收益率为?15%，计算该投资项目的财务 净现值。 2．某房地产开发项目占地面积为?8000㎡，土地使用权年期为?40?年， 总建筑面积?50000㎡，其中服务式公寓?35000㎡，商务、办公、餐饮、健 身娱乐等服务用房?5000㎡，地下车位?230?个（10000㎡）。 项目建设期为?3?年，总投资额为?35000?万元（不包括贷款利息），其 中自有资金占?35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000?万元，全部为自有资金；第二年投入资金?13250?万元，其中?3250?万 元为自有资金；第三年投入资金?12750?万元。 该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的销售收 入分别为?7750?万元、12600?万元、21650?万，第四年末全部售完；服务用 房在第五年初开始出租，出租率为?90%，租金为?3000?元/