三年返租相关问题解答20140513.docVIP

三年返租相关问题解答 1、为什么要返租？ 答：首先，返租是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺），发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，同时也降低了投资者的投资门槛，然后由运营管理公司统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。 其次，开发商配合后期的商业运营管理公司采用“放水养鱼”的方式，给商户提供“一年或者更长的免租期”、或“租金减半”等优惠政策吸引商户进驻以达到开业满租的目标。然后投入巨额的推广资金在平乡县所辖的各乡镇及周边县城做广告让各地居民来项目消费，加上项目地至各乡镇的公交，到时项目开业及后期经营肯定人气鼎沸，有人气就有生意，有生意商户肯定就能挣钱，也就能负担起商城的租金了，购买商铺的业主也才会有租金收益保障。 2、返租的租金低？ 答：前三年返租是按平均每年7%的回报率给到你们的，按单价7500元来计算，则是按43.75元/㎡来返还给你们的，对比平乡县的租金水平，如贸易街50-80元/㎡，文明路45元/㎡，昌平街25-45元/㎡，我们返给你们的租金不低的。像一个刚开业的商城给到43.75元/㎡的租金绝对是很可观的，三年返租就相当于即买即收租。 3、商业运营管理公司有什么作用？跟平乡当地其它项目物业管理有什么区别？ 答：商业地产的运营管理绝不仅仅是物业管理，其包含了包括物业经营和物业管理两大部分内容。因此，商业地产运营管理模式也应该包含了物业经营与物业管理两大内容。 物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终极目标，主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等一系列工作。 管理公司实行统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理，为投资者、经营者保驾护航。具体举例如下（按照一般的运营公司常用方式）： 运营管理公司定期为项目不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。 统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，同时对项目初期业态规划适当根据市场需求进行及时的调整。 为了减轻市场经营初期租赁商户的租金压力，给商户相应的免租政策或租金折扣政策。 而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。（例如：汇金城、南湖新城的商铺只是一个物业管理的性质） 4、怎么保证三年之后租金每月能有3000元？ 答：项目经过三年的培育，再加上周边小区的入住，我相信到时的租金肯定可以租达到50元/㎡的，目前贸易街的租金最高可以到80-100元/㎡，三年之后比肩贸易街租金那就不止50元了，再保守估计只能达到文明路的租金，那现在文明路的租金也有45元/㎡，您觉得三年之后我们项目连文明路也不如吗？