房地产投资分析－PPT第6章.pptVIP

6.1.2 房地产投资项目国民经济评价与财务评价的区别 1、评价的角度和目标不同 2、评价采用的价格和经济参数不同 3、评价中费用和收益的划分范围不同 4、评价中指标分析的内涵不同 表6-1 国民经济评价与财务评价相比较 项目 国民经济评价 财务评价 评价目标 国民经济效益最大化，提高全社会投资的经济效果 企业效益最大化，提高企业投资的经济效果 评价出发点 国民经济 投资企业 选用价格 影子价格 现行市价 选用经济参数 影子汇率、社会贴现率 官方汇率或调剂外汇汇率、行业基准收益率或资金成本率 外部效果 考虑 不考虑 通货膨胀、税金、补贴、国内借款利息等转移支付 不计入 计入 评价指标内涵 经济净现值、经济内部收益率等 财务净现值、财务内部收益率等 6.1.3 房地产项目投资遵循的原则 1、国民经济评价和财务评价的结果都可行，则项目可行。 2、国民经济评价和财务评价的结果都不可行，则项目不可行。 3、国民经济评价可行而财务评价不可行，应对项目进行优化设计或向国家提出采取相应的经济优惠措施，力争使项目的财务评价也可行。 4、国民经济评价不可行而财务评价可行，在原则上项目是不可行的，应予以否定。 6.1.4 房地产投资国民经济评价的程序 1、从整个国民经济角度来划分和考察房地产项目的效益和费用。 2、确定各种投入物和产出物合理的经济价格。 3、把房地产项目的各项经济数据按经济价格