房地产投资分析－PPT第5章.ppt

5.1.1 财务评价的工作程序及内容 建设项目财务评价是在项目市场研究和技术研究的基础上进行的。 1、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2、编制基本财务报表 3、财务评价指标的计算与评价 4、进行不确定性分析 5、做出项目财务评价的最终结论 5.1.3 财务评价指标体系 一般来说，投资者有不止一个目标，项目的财务评价指标不是唯一的 1、根据是否考虑资金时间价值，可分为静态评价指标和动态评价指标 2、根据指标的性质，可分为时间性指标、价值性指标和比率性指标 5.2 财务评价报表 5.2.1 现金流量表 现金流出，记为CO——cash out 现金流入，记为CI ——cash in 净现金流量（CI-CO），记为NCF ——net cash flow 5.2.6 借款还本付息计算表 常见的还本付息方式包括： 1、最大额偿还方式 2、逐年等额还本、年末付息方式（等额本金） 3、本利等额偿还方式（等额本息） 4、年末付息、期末一次还本方式（等额利息） 5、期末本利和一次付清方式（一次性偿付） 5.3 财务评价指标 5.3.1 项目财务盈利能力分析指标 1、财务净现值(FNPV ——Financial Net Present Value ) FNPV= （CI-CO）t（1+ic）-t 2、财务内部收益率 （FIRR——Financ