物业管理法规与案例分析第三章物业管理法律制度及相关法律制度.pptVIP

四、物业租赁 ㈠物业租赁的概念 物业租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 物业租赁是物业所有权人行使产权的方式之一。在物业租赁关系中，物业所有权人转移的是物业的占有权和使用权，物业的所有权归出租人。 （二）物业租赁合同 物业租赁合同，是指出租人将其所有的房屋交付承租人使用，承租人支付约定的租金，并在租赁关系终止时把房屋返还给出租人的协议。 （三）物业租金 物业租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。物业租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。《城市房地产管理法》规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。 物业租赁合同应当采用书面形成，通常应包括以下内容： ⒈出租人、承租人的名称或姓名及地址； ⒉租赁物业的位置、面积、范围及现状； ⒊租赁物业的用途； ⒋租赁期限； ⒌租金的数额、支付时间及方式； ⒍物业维修责任； ⒎转租的约定； ⒏违约责任 ⒐争议纠纷的解决 第五节 物业相邻关系的法律制度 一、 物业相邻关系的概念和法律特征 二、处理物业相邻关系的原则 三、物业相邻关系纠纷种类及处理方法 一、 物业相邻关系的概念和法律特征 物业相邻关系，亦即不动产相邻关系，是指两个或两个以上不动产毗连邻近的物业所有人或占有人、使用人，在行使物业的所有权或使用权时，彼此间应依法给予相邻人便利或接受法定限制而发生的特定的权利、义务关系。 物业相邻关系的实质是对物业相邻各方合法权益的保护和他方行使共同权利的限制。相邻权是一般从属于物业的所有权、使用权等权利的从物权，它并不能直接管理和支配物业。相邻关系中的各方当事人可称为相邻人，当事人的权利、义务是对等的。在相邻关系中的权利是可以从相邻方获得必要的便利，有权防止相邻的危害和危险。 物业相邻关系的特征体现为： ⑴物业相邻关系的主体是两个或两个以上相邻的物业所有人、占有人或使用人。 ⑵物业相邻关系的基础是相邻关系主体所有或使用的物业必须是相邻的。 ⑶物业相邻关系的客体是物业的所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而不是相邻物业本身。 ⑷物业相邻关系的客体是有限度的，即相邻权的行使必须以相邻另一方取得必要的便利为限度，而不能以该权利为借口而损害相邻另一方的权利。 二、处理物业相邻关系的原则 ㈠有利于生产、方便生活的原则 ㈡团结互助，公平合理的原则 ㈢尊重历史的原则 第一节 物业管理法律制度概述 一、物业管理法的概念 二、物业管理法调整的对象 三、物业管理法的地位 四、物业管理法的内容 五、物业管理法的法律渊源 一、物业管理法的概念 物业管理法是由国家立法机关制定的，调整国家物业主管部门、物业开发建设单位、物业管理企业和业主之间在物业管理服务活动中发生的各种社会关系的一系列物业法律规范的总称。 狭义的物业管理法主要是指2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过的《物业管理条例》。该条例于2007年8月26日进行了修订。 广义的物业管理法是指一切由国家立法机关制定的调整有关物业管理活动及物业管理关系的法律、法规、规章和政策的总称。 二、物业管理法调整的对象 1.国家对物业管理行业运行活动的行政管理关系。 2.物业业主自治管理关系 3.物业管理活动中的民事关系 三、物业管理法的地位 物业管理法的法律地位问题，是指物业管理法在整个法律体系中所处的状态，具体指某个法律属于哪一个法律部门，且在该法律部门中居于何等层次。 就物业管理法的整体而言，可以归于经济法部门中的房地产管理法的子系统层次或相邻系统层次。 四、物业管理法的内容 第一、明确对房地产开发商的要求 第二、明确物业开发建设单位、物业管理企业、业主和物业人三方 面在物业管理方面各自的地位、权利、义务和责任关系。 第三、鼓励竞争择聘物业服务企业，规范了物业管理的基本内涵。 第四、明确政府主管部门和各有关部门在推动物业管理发展中的职责。 第五、明确了物业管理中的法律责任  五、物业管理法的法律渊源 (一）宪法 （二）法律 (三）行政法规 （四）国务院部、委发布的行政规章 （五）地方性法规 （六）地方政府规章 第二节 物业管理法律关系 一、物业管理法律关系的概念 二、物业管理法律关系的构成要素 三、物业管理法律关系的产生、变更和终止 一、物业管理法律关系的概念 法律关系是指法律规范在调整人们行为的过程中形成的一种特殊的社会关系，即法律上的