公司物业经营管理及成本管理规划.pptVIP

Edited by B. Y., Sun 物 业 经 营 管 理 　成本管理 华东师范大学东方房地产学院 谢福泉 第一节　物业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本 （一）成本的含义 成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现来的各种物化劳动和活劳动的耗费。 一是所耗费的生产资料转移价值 二是劳动力耗费所创造的价值 第一节　物业管理中的成本及其分类 （二）物业管理成本构成 1、营业成本 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 2、期间费用或经营管理费用 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。 （三）划清营业成本与期间费用的界限 第一节　物业管理中的成本及其分类 二、物业管理成本的分类 （一）按照经济性质分类 外购材料 工资 职工福利费 折旧费 利息支出 税金 其他支出 第一节　物业管理中的成本及其分类 （二）按照经济用途划分 物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。 （三）按照与业务量的关系划分 固定成本 变动成本 半固定或半变动成本 第一节　物业管理中的成本及其分类 （四）按照计算依据不同划分 目标成本 定额成本 计划成本 实际成本 第一节　物业管理中的成本及其分类 （五）按照与决策的关系划分 边际成本 差异成本 机会成本 估计成本 沉没成本 可缓成本 可免成本 附加价值成本 第二节　成本估算方法 一、成本估算的目的 服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理服务费用报价 服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作 第二节　成本估算方法 二、主要成本项目的估算方法 （一）人工费的估算 1、基本工资 2、社会保险费 3、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、教育经费） 4、加班费 5、服装费 6、工服洗涤费 第二节　成本估算方法 第二节　成本估算方法 （二）办公费估算 1、交通费 2、通信费 3、低值易耗文具、办公用品费 4、书报费 5、宣传广告和市场推广费 6、法律费用 7、节日装饰费 8、办公用房租金（含水电费） 第二节　成本估算方法 第二节　成本估算方法 （三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算 1、维修保养费 2、装修费 3、能源费（电、气、油料等） 4、康乐设施费 5、杂项费用 第二节　成本估算方法 第二节　成本估算方法 （四）保安费估算 1、保安系统费 2、保安人员人身保险费 3、保安用房和保安人员住房租金 第二节　成本估算方法 （五）清洁卫生费估算 1、清洁工具购置费 2、劳保用品费 3、清洁机械材料费 4、化粪池清理费 5、垃圾外运费 6、其他费用 7、水池清洁费 第二节　成本估算方法 （六）绿化养护费估算 1、绿化工具费 2、劳保用品费 3、绿化用水费 4、农药化肥费 5、杂草清运费 6、园林景观再造费 第二节　成本估算方法 （七）固定资产折旧费估算 1、交通工具（汽车等 2、通信设备（电话机、手机、传真机等） 3、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等） 4、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等） 5、其他设备 第二节　成本估算方法 （八）保险费估算 第二节　成本估算方法 （九）专项维修资金 1、工资津贴等费用 2、设备、零部件和材料购置费 3、机械使用费 4、水、电、气费 5、管理费 第二节　成本估算方法 三、成本估算结果汇总 第三节　成本预算 一、成本预算的意义与要求 （一）成本预算的概念与意义 成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。 第三节　成本预算 （二）成本预算的基本要求 1、成本预算必须同其他预算相协调 2、成本预算要以各项定额为基础 3、成本预算应有相应的技术经济措施保证 4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 第三节　成本预算 二、成本预算的编制方法 （一）固定预算 固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法， 第三节　成本预算 优点：编制简单，预算的编制成本较低；由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。 缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控