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房地产开发与经营 房地产开发与经营 房地产开发与经营 第一章 绪论 第一章 绪论 第一节房地产开发与经营及其特点 • 一、房地产开发与经营的基本含义 • （一）房地产开发 • 狭义的房地产开发主要是指在依据 国家的法律取得了国有土地使用权的土 地上进行基础设施、房屋建设的行为， 是在特定地段上所进行的具体的房地产 项目的规划、设计和建设、施工等开发 活动。 房地产开发建设是整个房地产开发活动过程最关 键的环节之一，包括地产开发和房产开发两部分。 1、地产开发  地产开发。指房地产开发公司对已取得土地 使用权，未经开发的原始地块进行开发建设， 用于建造房屋建筑物或有偿转让给其他单位兴 建工程项目的经济活动过程。 2、房产开发 房产开发阶段包括施工准备、施工 建设、施工管理和施工控制等。 • （二）房地产经营 • 是指房地产企业为实现预期目标，确定 实现目标的战略，并有意识、有计划地加以实 现的经济活动。 1、地产经营  地产经营：指在一定的土地所有制关系下， 各种形式的地产交易和经营方式。包括地产的 所有权经营和使用权经营。 地产的所有权经营：指土地所有权的有偿让渡和转 移。我国土地所有权转移的唯一方式是土地征收。 地产的使用权经营：指土地交易中，买卖双方实现 土地使用权的有偿（或无偿）让渡和转移。 我国土地使用权经营的特点： 土地所有权和使用权是分离的。 土地使用权的经营是有限度的，以不改变土地使用合同中 确定的使用性质为前提，转让年限不得突破法定和合同规 定的年限 2、房产经营 房产经营，是指一切以房屋为标的物的权益让 渡行为。分为房产的所有权经营和使用权经营 两大类。 房产经营的形式 房产买卖。它是房屋流通领域最典型、最重要的交 易形式。 房屋销售的渠道： 按指令性计划销售。由政府相关部门将地方财政或房管事 业费安排的开发项目或旧城改造项目，用指令性计划下达 给房地产开发企业统一建设，由政府部门下达分配投资指 标，核定销售价格，确定交付房屋时间、地点、数量，规 定拨付资金的办法。 连建销售。指几个单位合资委托房地产开发企业统一建房 的销售渠道，是集资建房的主要渠道。 市场销售。指房地产开发企业根据市场预测，选址建房， 建成后完全通过市场销售出去。 房屋的销售形式：预售、现销、赊销 房屋销售程序 提出交易申请，提交交易所需证件 填写交易申请表，填写协议契约 交易所受理，审查、签证 实地勘测，由专职评估师做出房产价格评估报告书 成交后，办理房屋产权转移登记，申请领取《房屋所有权 证》，办理土地使用权变更登记，申请《土地使用证》。 按国家有关规定交纳一定的契税、登记费、手续费、书证 费、勘测费等。 核发《房屋所有权证》和《土地使用权》 房屋租赁 房产抵押 房产典当 房产信托 房屋调换 房屋赠与 • 二、房地产开发与经营的特点 • （一）房地产开发与经营难度较大 • 这个是由房地产商品本身的特点 所决定的 • （二）房地产开发与经营风险较大 • （三）房地产开发与经营政策性强 第二节房地产开发与经营 的形式和内容 • 一、房地产开发的形式和内容 • （一）按开发的时间差异，可以分