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2005 年广州二手房市场季度研究报告之白云篇 白云区：市场放量潜力巨大 从 2004 年第四季度开始，白云区的二手楼市热点不再局限在机场路、白云大道、南湖一带，同和、罗冲围、同德围等地也相继进入了品牌中介 行的视野内。同和的云景花园、罗冲围的富力半岛花园、同德围的同德花园等，都是经多年开发的超级大盘，现时经地产中介从旁“疏导”，便在二 手市场上出现“井喷”现象。至此，白云区的各个方位的二手楼市相继被激活，可以预计，该区的二手成交量在坐稳“第四把交椅” 的同时，还会缩窄 与第三位（天河或海珠）的差距。 今年第一季度，白云区的二手住宅均价为 2615 元/平方米，较之去年第四季度上升 5.27%，越来越多的商品房住宅出现在市场上，并得以不断流 通，价格上涨在情理之中。 面积分类 来源：满堂红地产 白云区成交个案中，60～80 平方米的成交超过 4 成份额，其中 70～80 平方米的小三房物业成交最多，份额达到 22.4% 。满堂红的成交案例中， 小三房物业多为西槎、北站等地的旧房屋，实用空间较小区商品房要大。白云区并不流行小面积物业，30 平方米以下的物业成交为零。 单价分类 来源：满堂红地产 白云区地域广阔，北面的石井与南面的麓湖相距一小时车程，如此长的距离也令该区的楼价相当不均衡，在白云上、南湖、麓湖等地，因风景 独一无二，楼价可以高至 8000 元/平方米以上，而偏远的西槎等地，楼价则仅在 2000 元/平方米以下。从满堂红的数据看到，2500 元/平方米以下的 物业是成交大户，超过 3 成半的物业属于超低价房源。第一季度，除了别墅盘外，其余二手住宅成交均没有超过 6000 元/平方米的，且成交较少， 预计第二季度高价物业成交会稍微增多。 总价分类 来源：满堂红地产 在白云区，35 万元可以购买到相当好的四房物业，而在与其相接的荔湾区，用这个价钱买稍好一点的商品房，最多只是两房。因而在第一季度， 白云区35 万元以下的物业成交比例超过 88%。据了解，在白云区购置二手物业的客户，选择按揭贷款都并非贷足7 成的，也许只有 6 成左右，因他 们有足够的积蓄支付首期款。 租赁市场分析 从满堂红第一季度的成交数据看，白云区住宅租赁均价从 16.11 元/平方米上升到 16.34 元/平方米，幅度很小，证明该区的租赁市场表现相当平 稳，没大起大落现象。该区整个市场处处“开花”，而近期租赁的热点则明显偏向西部——西槎、罗冲围一带。前者房租一向偏低，以前小业主都是 贴街招即可自行完成租赁，现时则转为委托中介行，祈求能找个长租客户；后者则是富力三大盘的聚集地，同时也有几个行业批发市场，可谓“供求 两全”，即使如富力半岛这种高租金楼盘的物业，还是有足够的成交个案，某些大单位甚至有45 元/平方米的租金值。 2005 年广州二手房市场季度研究报告之东山篇 东山区：小户型交投活跃 中高档住宅受宠 据广州市国土房管局公布的数据，第一季度东山区的二手住宅成交均价为 4264 元/平方米，比 2004 年第四季度 上升 4.3% 。根据满堂红地产的成交数据，第一季度东山区的二手热门区域包括有五羊新城、东华西、淘金等，成交 中有大约 6 成为房改房；而一些新的商品楼盘如东川大厦、东山雅筑、富力东堤湾的成交也渐趋活跃，其成交价一般 与一手售价相差很少，甚至高于一手楼价，显示置业者对东山楼市的前景相当有信心。 单价分类 来源：满堂红地产 两房单位最为受落 东山区二手住宅中成交单价在 3000 元/平方米以下的数量相当稀少，不到 1%；而4000～5000 元/平方米的二手住 宅成交最多，占 40.48% ，在广州十区中首屈一指；此外 3000～4000 元/平方米与 5000～6000 元/平方米的二手住宅成 交量大致相当，前者占总成交的 20.63% ，后者为 17.46%。从满堂红成交数据看，东山区只有极少数楼龄很长或偏僻 路段的二手住宅价格会在 3000 元/平方米以上，一般十余年楼龄的房改房价格都要 3000～4000 元/平方米，如果房子 的朝向、楼层好又靠近名校，通常要卖到4000 元/平方米以上。此外，例如东川大厦、东堤湾、御龙庭、东山雅筑等 比较新的商品楼盘的成交价一般在6500 元/平方米以上，也有相当数量的成交。