房地产开发与管理 -.pdfVIP

第三章 房地产开发用地的取得 第一节 房地产开发用地的类型 第二节 房地产开发用地选择 第三节 房地产开发用地的取得方式 第四节 开发建设中的农地征用 土地是房地产开发的前提。其重要性，不仅在于 土地是房地产开发的前提。其重要性，不仅在于 它为建造房屋和创造良好的物业环境提供基地；而 它为建造房屋和创造良好的物业环境提供基地；而 且，任何开发用地都具有价值，它是开发费用的极为 且，任何开发用地都具有价值，它是开发费用的极为 重要的组成部分；同时，开发用地又是决定开发企业 重要的组成部分；同时，开发用地又是决定开发企业 经营效益的至关重要的条件。 经营效益的至关重要的条件。 第一节 房地产开发用地的类型 一、开发用地的涵义 通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合 开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建 设使用的国有土地（含城市规划区内国家所有 的土地及城市规划区内集体所有而被国家依法 征用的土地）。 只有国有土地才能投人房地产开发 城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转 为国有土地后，才可用于房地产开发 城市：国家按行政建制设立的直辖市、市、镇 城市规划区：城市市区、近郊区及城市行政区域内 因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 开发用地使用的最高年限： 1. 居住用地70年； 2. 工业用地50年； 3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地40年； 5. 综合或者其他用地50年。 我国土地所有制形式 国有土地所有权 国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所 有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 属于国家所有的土地有： (1) 城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于 国家所有。 (2) 农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。 (3) 国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集 体所有土地实行征用。 (4) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。 (5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集 体所有的土地。 (6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移 后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 农村集体土地所有权 集体土地的范围，由法律作了明确的界定。《宪法》和 《土地管理法》都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规 定属于国家所有的以外，属于农民集体——村委会所有，宅基 地和 自留地、自留山，属于农民集体所有。 集体所有不能直接进入城市土地市场，必须经过土地征 用转化为国有土地。  农村村民的自留地、自留山是指农村集体经济组织 分配给农民个人使用的少量的土地和山坡地或山岭 地。 自留地、自留山长期归农民使用，种植物归农 民个人所有，作为农民个人生活和收入的补充来 源。在巩固和发展集体经济的同时，应当鼓励和扶 持农民耕种自留地、自留山，增加个人收入，活跃 农村经济。按照法律规定， 自留地、自留山不准买 卖、出租和转作宅基地。 自留地和自留山属于农民 集体所有，农民个人只有使用权。《土地管理法》 第八条规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定 属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地 和自留地、自留山，属于农民集体所有。 二、房地产开发用地的类型 1、按照土地区位划分 区位，原为地理学的一个概念，它是指某块(片)土地所处 的地理位置。人们从不同的角度来研究土地的地理位置， 形成土地的自然地理区位、经济区位、行政区位、社会区 位等区别。 城市土地区位：指城市中不同地段(地点)上的土地，长期 受自然、经济、社会、文化等因素的影响而形成的持殊地 域、地段环境。 影响土地区位的主要因素：城市规划的要求、商业服务繁 华程度、交通运输、市政设施、公用设施、土地开发