房地产开发全流程培训1.pptVIP

1 房地产项目整体开发流程 ---- 业务关键节点与控制 2 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、公 用 配套设施 建筑材料 资金 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。 3 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 ? 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！ ? 前期 ( 决策期 ) ——由拿地到方案定案——重在决策 ( 大局已定 ) ； 中期 ( 实施期 ) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期 ( 运营期 ) ——入伙后到房屋拆除——重在服务 , 重在总结反馈。 4 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角 看楼 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 比较 居住 发展商 物业管理 项目论证 ? 企业视角的房地产流程 ? 客户视角的房地产流程 产品策划 营销策划 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务 销售实现 5 案例：佳兆业项目整体开发流程 项 目 启 动 会 国 有 土 地 使 用 证 建 设 用 地 规 划 许 可 证 总 平 图 规 划 设 计 完 成 方 案 设 计 完 成 ( 方 案 评 审 会） 方 案 图 报 建 桩 基 施 工 图 完 成 主 体 施 工 图 完 成 建 设 工 程 规 划 许 可 证 精装 交楼 标准 施工 图及 材料 定板 项 目 开 工 施 工 许 可 证 主体 开工 预 售 证 开 盘 主 体 封 顶 竣 工 验 收 入 伙 ? 18 个关键节点 —— 里程碑计划（一级计划） ? 签订土地合同至获取施工许可证 5 个月时间； ? 拿地 7 个月后开盘！（恒大地产拿地后 6 个月开盘。） 6 ? 项目启动会 （即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； ? 国有土地使用证 ( 指国有土地使用证的签发时间 ) ； ? 建设用地规划许可证 （指建设用地规划许可证的签发时间）； ? 总平图规划设计完成 （指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； ? 方案设计完成 （指方案通过集团董事会批准的时间）； ? 方案图报建 （指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； ? 桩基施工图完成 （指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； ? 主体施工图完成 （指可用于招标及施工的施工图完成时间）； ? 建设工程规划许可证 （指建设工程规划许可证的签发时间）； ? 精装交楼标准施工图及材料定板 （指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； ? 项目开工 （指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； ? 施工许可证 （指施工许可证的签发时间）； ? 主体开工 （指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； ? 预售证 （指预售许可证的签发时间）； ? 开盘 （指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； ? 主体封顶 （指主体屋面结构的完成时间）； ? 竣工验收 （指竣工验收备案证明的签发时间）； ? 入伙 （指第一批办理集中交付的时间 , 不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。 7 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 企业获得土地的方式 行政命令式： 划拨 / 协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用 地分配基本上是控制在政府手里。 资本市场 : 1 、 投资参股 ： 用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司 ; 2 、 土地收购 ： 直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所 得税、印花税、契税等税费 ; 3 、 收购有土地的公司 ： 为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这 种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 土地市场： 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自 2002 年 7 月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。 8 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ ? 市场未来预期； ? 项目或区域发展预期； ? 规划条件的市场实现及经济实现； ? 企业发展战略和机会成本； ? 竞争对手的情况分析。 9 案例：佳兆业拿地原则 ? 住宅为主，实现快速开发，快