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越秀 REIT经营分析报告 2020年5月 P2 目 录 1. 越秀 REIT 的组织架构和运营简况5 1.1 越秀REIT 的交易结构5 1.2 越秀REIT 的运营简况5 2. 越秀 REIT 的发展历程6 2.1 越秀REIT 的成立背景6 2.2 越秀REIT 的上市过程8 2.3 越秀REIT 设立时的重要条款9 2.4 越秀REIT 设立时的税收优惠9 2.5 越秀REIT 的规模变迁10 2.6 越秀REIT 的交易结构变化11 2.7 越秀REIT 与越秀地产的双平台商业模式12 3. 越秀 REIT 的借鉴意义13 3.1 越秀REIT 的优势13 3.2 越秀REIT 存在的问题13 4. 香港市场 REITs 简况14 4.1 香港REITs 的发展现状14 4.2 香港REITs 的设立要求14 4.3 香港REITs 的税收政策15 4.4 香港REITs 的交易结构15 5. 新加坡市场 REITs 简况16 5.1 新加坡REITs 的发展现状16 5.2 新加坡REITs 的设立要求16 5.3 新加坡REITs 的税收政策17 5.4 新加坡REITs 的交易结构17 6. 美国市场 REITs 简况18 6.1 美国REITs 的发展现状18 6.2 美国REITs 的设立要求18 6.3 美国REITs 的税收政策19 6.4 美国REITs 的交易结构20 7. 中国内地的REITs 发展20 7.1 “类REITs”的发展现状20 7.2 “类REITs”的税收政策22 7.3 “类REITs”的交易结构23 7.4 “类REITs”与公募REITs 的区别23 7.5 基础设施公募REITs 试点24 8. 发展公募 REITs 需要解决的问题25 8.1 对REITs 属性的认知需要改变25 8.2 对REITs 与房地产市场的关系存在认知误区25 P3 8.3 租金回报过低制约REITs 的发展26 8.4 税收优惠政策还需继续探索26 8.5 公募基金REITs 相关专业人才储备不足27 9. 对公募 REITs 未来的展望27 9.1 基础设施REITs 将为REITs 的全面发展奠定基础27 9.2 公募基金与不动产运营机构合作前景广泛27 9.3 商业地产未来有望纳入REITs 范围27 10. 风险提示28 插图目录 图1 ：越秀 REIT 的交易结构5 图2 ：越秀 REIT 营收情况6 图3 ：越秀 REIT 分红情况6 图4 ：重组前的所有权结构7 图5 ：2002 年重组完成后的所有权结构7 图6 ：越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构8 图7 ：越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构9 图8 ：物业资产的新增与退出12 图9 ：越秀 REIT 与越秀地产的互动模式12 图10 ：香港上市 REITs 典型交易结构15 图11 ：新