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2019年房地产税研究报告 2020年3月 目录 世界各主要国家房地产税政策梳理 1 一、美国房地产税政策 1 二、日本房地产税政策 4 三、德国房地产税政策 8 四、巴西和印 房地产税政策 9 我国开征房地产税的宏观环境及税率测算 14 一、征收房地产税的宏观条件 14 二、各地房产税税率的测算 15 我国房地产税政策的设想 18 1 P3 图表目录 表1 ：各主要国家的房地产税政策对比 11 表2 ：各主要国家的人均GDP 与人均可支配收入情况对比 14 表3 ：我国各主要地区征收房地产税的理论税率 18 图1 ：各国历年基尼系数对比 错误!未定义书签。 2 世界各主要国家房地产税政策梳理 房地产税是全球主要经济体普遍征收的一种财产税，其作为各国地方政府的主要 收入来源，对于助推地方经济发展起到了重要的作用。开征房地产税对完善我国税制 体系、强化地方收入同样具有重要的意义。有鉴于我国目前上海及重庆两个地方的房 地产税试点经验仍然不足，有必要借鉴与我国国土面积、人口结构、经济发展水平等 条件相类同的国家。我们选取几个具有代表性、典型性的国家作为研究对象，如美国、 日本、德国、印 及巴西的房地产税征收经验。对其房地产税政策进行仔细梳理，以 期对我国房地产税的政策形成合理预期。 一、美国房地产税政策 美国作为世界第一大经济体，国土面积广阔，人口众多。从美国各州的财政状况 与房地产税的关系来看，房地产税占州财政收入/支出比例基本都集中在12%-36%的水 平，对地方而言是非常重要的财源。而美国得以顺利实施房地产税的依据有三点 ：一、 美国建国以来的土地私有制 ；二、“ 以支定收”确定税率 ；三、行之有效的征税行政 体系和发达的金融体系。 （一）、全国统一的税费计算模式 美国各州拥有相对独立的财权。各州在财政方面的自主权较大，而且房地产税的 征收完全用于各州的财政支出，并不上缴联邦政府，也不参与联邦政府事务 （如全国 性医保）。虽然各州在房地产税的设计和征收上拥有极大自主权，但美国各州在计算房 地产税时却使用同一公式计算： 应纳税费=市场价值* （1-免征率）*实际税率=评估价值*实际税率 不同的是，美国各州可根据自身财政状况通过对免征率的调控进而实现对房地产 税收入的调控，即自行调整评估价值。另外，各州也可通过制定和修改各类减免税措 施达到自主调节的目的。 实际上因为房地产税的财权全部归于地方政府，所以税基计算 （房地产价格评估）、 免税率确定、减免税条例全部都是由地方政府来确定的。由此，这其中容易造成税收 不公平的环节即在房地产价格评估和减免税条例的实施。为了制定合理公平可行的房 地产价格评估机制，美国采用了计算机辅助批量评估系统。对房地产进行评估时，需 1 考虑过去决定其原始基值的评估方法。认证指南要求评估人使用成本法、市场法和收 入法中至少两种评估方法估计所有房地产的价值。 （二）、“以支定收“确定税率 美国地方政府与事权相对应的相对独立的财权。美国各地方财政支出与当地经济 发展水平相匹配，各州的财政收支相对平衡。 房地产税是地方的重要税源。从美国各州的的财政收支数据来看，美国的房地产 税占据美国地方各州财政收入的四分之一左右，也有部分州的财政收入有一半以上是 由房地产税支撑的。从实际情况看，房地产税收较高的州大部分都位于美国东北部地 区，属于美国传统的发达地区。由此可见房地产税收入与相关支出体现了较强的地域 性，其与地方经济发展可形成良好的循环。经济较发达的地区，房地产税收较高，进 而可支撑较高的地方属地财政开支，较高的地方财政开支又反过来刺激经济的增长。 拿与房地产税息息相关的教育来说，丰富的教育资源也集中在传统的美国东北部 地区，8 所常春藤学校被新英格