2007年成都九眼桥项目可行性研究报告 文档.pptVIP

成商集团九眼桥项目 可行性报告 成商地产事业部 二 00 七年七月八日 第一部分 : 市 调 报 告 第二部分 : 产品定位 第三部分 : 投资分析 第一部分：市 调 报 告 一、地块基本情况 （一）地块位置 项目位于成都市锦江区九眼桥宏济中路 49 号，项目东北面是 20 米宽的规划道路，路对面是成都永竟公司拟开发项目；东南面 是已形成的 16 米宽的宏济中路，路对面是龙湖地产晶蓝半岛项目； 西北面是一环路东五段，西南面是未完全形成的 12 米规划道路， 路对面是停工约十年的烂尾楼。（详见附图一） （二）地块现状 成商集团九眼桥项目共占地 11419.69 平方米，约 17.12 亩。 其中： 1 、自有土地： 7870.60 平方米（约 11.8 亩）； 2 、市住保中心土地： 1700.57 平方米（约 2.55 亩，已整合）； 3 、市燃气公司土地： 564.76 平方米（约 0.85 亩，未整合） ； 4 、二幢居民楼土地： 1081.43 平方米（约 1.62 亩，未整合）； 5 、永竞公司停车场土地： 202 平方米（约 0.30 亩，未整合）； 21ask 中国管理资讯网 附图一 21ask 中国管理资讯网 二、成都市住宅市场基本情况 （一）房地产开发市场总体概述 1 、购房者区域来源 成都本市区购房者占购房总数的 35.66% ，本省其他地区占 36.6% ，外省 市占 17.78% 。 2 、购房者购买用途 购房者购房仍以自身居住为主，一套者约占 46.3% ，二套者改善居住条 件的占 36.7% 。投资客占 17% 。 3 、成都楼市的规模特征 06 年市场大盘林立，但市场绝不是大盘一统天下的局面。因市区项目具 有明显的区域优势，所以中、小开发商推出的小盘同样受到消费者的青睐。 4 、成都楼市业态特征 由于近年以来成都房地产业已逐步形成了以高密度为主导思想的开发理 念，高层和小高层已占据了主导的地位，目前高层住宅的供应量仅次于小高 层，占供应总量的 29.28% 。主要分布在一环内等地价较高的区域。 5 、成都楼市户型特征 06 年消费者在购房过程中对于户型的设计更加的看重，另外相对于以往， 开发商在户型设计上面下的功夫也更足。特别是 60 平方米以下小户型 设计上更是花样繁多。 21ask 中国管理资讯网 （二）项目所在区域基本情况 本项目地块位于政府规划的“向东向南发展” 重点启动区域。政府规 划的“东南部高档区域”南起成都二环路东五段外侧，北至蜀都大道与成华 两区的部分区域，东面延伸至绕城高速与龙泉交界，规划面积 62.21 平方公里， 常住居住人口近 50 万人，是成都市城市向东、向南、向北发展建设的三大重 点区域之一。 1 、项目周边区域住宅分布状况： 城东九眼桥劳务市场的成功迁出，使这个区域的整体环境有了极大的提 升。目前，在九眼桥核心区域内陆续呈现了“世纪朝阳”、“粼江峰阁”、 “中海格林威治城” 、“晶蓝半岛”、“摩卡筑”、“外滩”、“万大锦华 城”等高档电梯公寓住宅小区，让九眼桥片区变成了城市白领聚居的江景高 尚住宅区。（详见附图二）。 2 、项目附近区域住宅分布状况： 随着九眼桥核心区域土地供应的不断减少，在九眼桥外围则逐渐形成了 一个更大的综合性社区市场，沿项目东南方向“二环路”以外已分布了“华 润置地翡翠城”、“万科城市花园”、“蓝谷地”、“比华利国际城”、 “澳龙名城”、“卓锦城”等知名楼盘。 21ask 中国管理资讯网 3 、项目周边市政配套状况 （ 1 ）区域百货分布状况：百联天府购物中心距我司项目约 5 公里，万达商业广 场距我司项目约 3 公里（详见附图二）。 （ 2 ）社区商业分布状况：好又多超市、互惠超市、 WOWO 便利店、致民连锁店、 中海格林威治社区街铺（详见附图三）。 （ 3 ）区域餐饮分布状况：火锅、