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万达商业地产的开发运作模式 一、什么是商业地产？ 商业地产是一种结合体，我这给了三个结合体，这也是通过我们内部讨论、论证磨炼出来的精华。 1、商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求，是一种无缝的结合，也就是说，地产开发要满足商业需求，是 商业与地产开发的无缝结合，可以说从选址、商业定位、业态组合、招商推广、工程管理，到运营管理全过程的结合。不能有任何失误， 绝对不能说盖好了房子，按照我们自己的主张，按照我们自己的经验和知识，盖好了房子等别人来租，这是错的。应该是在选址的时候， 就应该确定好有谁牵头来做。 2、商业地产是城市设施与商业的结合。 大家都是专家，地产商做广告的特点就是穷其所有找卖点，曾经有人把三大卖点全部说成了地段、区位，第一区位、第二区位、第 三还是区位。所说的区位无非就是城市设施的完善性，我是北京人，大家对北京的地理条件可能比较清晰，北京是一个环状的城市，由 二环、三环、四环、五环、六环组成，二环的房子永远比三环、四环的房子贵，这就是城市设施完善的结果，商业地产也是一样，但是 商业地产和普通地产的城市设施不一样，商业地产绝对不是靠好山好水好风光来换取它的支撑点，而主要是交通、人流，最终落实到一 个词上就是购买力。所以评判商业地产的最终根本点就是你所选址的位置是不是具有购买力。 3、商业地产是资本与地产的结合。 近 10 年商业地产的成与败的总结，会发现商业地产应该不等同于普通地产的开发，越来越像资本运作。在这里我举一个例子，我在 万达共事五年，曾经参与过第一代商业地产的规划和第二代商业地产的开发，这两代产品的差异，第一代是六个单店，就是 4—5 万平米 的楼，就两个主力业态，一个沃尔玛、一个红星美凯龙。一层的小商铺全部拿来卖，这个卖掉就是快速地换回资金的补充，弥补资金链 条，可以说在获得银行贷款以土地抵押和在建工程抵押获得银行贷款的同时，已经把业态确定下来了，在美好前景和预期招里了很多的 投资者，对投资预期很好的回报，这些投资者就是小商铺最后的拥有者，把小商铺卖掉以后，取得的资金补工程款，剩下的银行贷款靠 租金还开发贷款是还不起的，两种方式：一种方式是靠物业经营去贷款，比如说东亚银行，可以做物业经营型贷款，以租金作为担保， 填补到前期的银行贷款中去。另一种方式就是找基金，这种方式和住宅地产开发换会快速的资金流没有什么差别，但是这里的问题太多 了，我之后会讲这里的问题。 其实到了后来，万达在开发第二代产品的时候，除了主力业态的增加，销售首层商铺的行为也有改变，还可以走快速返回资金的过 程；到了第三代，不卖了，完全是只租不售；到了第四代发展成为城市综合体，销售的不是商业，城市综合体由酒店、写字楼、公寓和 购物中心组成，除了酒店和商业不卖以外，写字楼和公寓还是可以卖的。但是它遵循了商业地产开发的规则，减少了很多的麻烦。但是 在开发的过程中，对资金流的运作，首先要求前期有大量的资金，再就是获得银行的信任，给予足够的银行贷款，所以资本运作就是前 期要有很有实力的资助做底，后期大家知道房价飞涨，房价涨的趋势不会变，无非就是涨得快涨得慢，因为我们的土地资源太稀缺了。 在这种情况下，会留自有物业，换回资金的回报。 二、商业地产的类别 有物流、批发、零售、批零兼营，还有酒店、公寓、写字楼、购物中心，以至于酒店、公寓、写字楼、购物中心组成的城市综合体， 可称为商业地产，因为我只接触了购物中心，所以我今天重点讲购物中心。 1、什么叫购物中心？ Shoppingmall 这是一个舶来词，它的特点就是占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大，一般 10 万平米以上；第二业态多、店 铺多、功能多。它的内涵有很强的舶来因素，它必须要有一到两个百货、一到两个超市，我们舶来的过程要根据国情，还要有餐饮、休 闲、娱乐，使人来到这个空间里感到安全、方便、舒适。购物中心的支点就是人流、交通和购买力，有没有强大的购买力来支撑它。 2、国外购物中心和国内购物中心发展的前景。 在上世纪 30 年代的时候，这也是我们通过资料和到国外考察得来的感受，在上世纪 30 年代，美国、欧洲基本上都是属于沿街，由 众多的承租户统一经营，拥有停车场，和我们现在的步行街没有什么两样。它的特点是规模小，不全面，不能够充分吸引客流，所以后 来美国购物中心变形了，因为美国是地大人稀的“车轮”国家，所以他们的生活习惯和我们亚洲也不一样，他们不抗拒距离，因为每人 都有车，所以美国就在柏油路的旁边就建起了庞大的 Sho