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（营销策划）金鼓天下项目 策划定位报告 汉口西·金鼓天下 生产资料及家居灯饰商贸城 项目策划定位报告 目 录 目 录2 第一章 项目总论5 一、项目提要 5 1 、项目名称 5 2 、建设性质 5 3 、项目投资单位 5 4 、建设地点 5 5 、建设规模 5 6 、投资规模 5 7 、资金来源与筹措 5 8 、项目财务收益 6 二、可行性研究报告编制依据 6 三、可行性研究结论 6 四、可行性研究的建议 6 第二章 项目背景7 一、项目建设背景7 二、投资商概况7 第三章 项目概况及用地分析8 一、项目概况 8 二、交通区位 9 三、城市价值 11 四、板块价值 12 五、用地分析 14 1 、用地基本情况 14 2 、用地SWOT 分析 14 3 、地块SWOT 推导战略 16 第四章 区域市场及竞争分析18 一、汉川国民经济发展概况 18 二、汉川人口概况 19 三、汉川商业发展概况 19 1 、主要大型商圈及功能： 19 2 、汉川主要商业项目概况 20 四、汉川房地产业发展情况 23 1 、房地产发展概述 23 2 、汉川市主要房地产项目情况 25 五、汉川主要商圈发展现状 28 六、汉川市主要园区及周边竞争分析 34 1 、四大经济开发区 34 2 、竞争项目分析 35 第五章 项目定位及初步规划设计分析46 一、总体项目定位 46 二、总体项目功能定位 47 1 、总体功能 47 2 、功能分区分析 48 三、总体项目规划分析 51 1 、园区总体规划 51 2 、商贸城总体规划 52 3 、本项目（生产资料及家居灯饰商贸城）修建性规划 55 四、本项目（生产资料及家居灯饰商贸城）总体定位 59 1 、项目定位 59 2 、项目优势分析 59 3 、项目发展目标 60 五、市场预测及营销策略 60 1 、客户群体定位 60 2 、市场定位 61 3 、项目营销策略 61 第六章 初步开发与销售计划62 一、项目开发建设计划 62 二、销售及回款计划 62 三、资金来源及运用 63 第七章 投资收益分析 64 一、总投资成本估算 64 二、现金流分析 68 三、投资收益测算 69 第八章、风险评估70 一、资金周转风险 70 二、政策变动风险 70 三、市场变化风险 70 四、其他潜在风险 70 第九章 可行性研究结论与建议71 一、可行性研究结论 71 二、可行性研究的建议 71 第一章 项目总论 一、项目提要 1 、项目名称 汉口西·金鼓天下生产资料及家具灯饰商贸城。 2 、建设性质 新建。 3 、项目投资单位 湖北金鼓城置业有限公司。 4 、建设地点 湖北省孝感市汉川市刘家隔镇金鼓城中部家居产业集中发展区。 5 、建设规模 总用地面积总用地面积 25.39 万㎡，总建筑面积 21.92 万㎡。 6 、投资规模 根据测算，项目总投资：60610 万元人民币。 7 、资金来源与筹措 本项目资金来源以自筹为主。另外，本项目遵循滚动开发的原则，在当年就 可以产生一定的销售收益，可以补充开发成本的缺口,形成良性资金循环。 8 、项目财务收益 根据测算，从开始建设起 4 年内，本项目总收入为：117422 万元人民币，总 利润为：39727 万元人民币，税后净利润为：25029 万元人民币，税后利润率 21% ， 财务累计净现值为 25029 万元人民币，内部报酬率 89.68% 。 二、可行性研究报告编制依据 本项目可行性研究报告编制的主要依据有： 1 、国家发展和改革委员会办公厅《投资项目可行性研究指南》； 2 、《汉川市城市总体规