2005年北京房地产市场预测报告.pdfVIP

2005 年北京房地产市场预测报告 (1) 观点论述 预测观点 1、“供应集中放量” ——2005年下半年房地产项目供应将出现集中放量，预计将比 今年同期供应量有较大幅度增加。 2、“一级市场转冷” ——基于对政府在奥运前期项目审批和施工建设等相关政策预 期的不确定，2005年土地一级市场将逐渐呈现由热转冷的趋势。 3、“交易量上升 30％左右、房价持平或略升” ——整体房价稳中有升，供需结构矛盾有所缓和。 4、“二手房交易激增” ——二手房交易更加活跃，交易量将增长80％以上，占到所有 住宅交易量的30％以上，均价将平稳保持在3300 元左右，与今 年持平。 5、“升级换代高峰期” ——一、二手房的联动进一步增强，形成“梯级消费”，良性促 进市场消化， 购房进入升级换代高峰，多次置业者的地域情节浓厚。 6、“融资需求增加” ——受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行 都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的 需求大增。 7、“‘洗牌论’失灵” ——房地产开发商“洗牌论”不完全成立，房地产“入门”门槛 提高的同时，门的宽度却进一步增加。 8、“热点区域分散” ——热点区域明显分散化，热点分布“由东到西、由北到南、由 里到外”，西边区域楼盘由于需大于供，价格高于北京其他区域 同档次楼盘。 9、“山西客户成外地购房主力” ——继温州客户之后，山西客户成为北京楼市外地客户集中购买 最重要力量。 10、“商业地产成为新热点” ——商业地产将成为2005 年的新热点。商业地产的运作状况呈 两极分化，价值和风险将进一步增加。 11、“代理行面临服务与资本的双重考验” ——销售代理行业面临新的挑战：全面提高服务水平和与资本进 行有机的结合。 12、“维权上升到新高度” ——购房者维权的方式由“团体签约”向“团体收楼”发展，出 现更加明显的集体化、法律化、规范化的趋势，特别是专业“收 楼律师”的出现将改变以往购房人的弱势地位。 ——2005年下半年房地产项目供应将出现集中放量，预计将比 2004年同期供应量有较大幅度增加。 我们对于2005 年下半年“供应集中放量”的预测，是基于2004 年年初以来，随着土地供应及相关政策的出台，房地产项目供应 量从“蓄水期”到“开闸放水期”的阶段性变化。 图 1：近年新盘供应规模（数据来源：伟业项目数据库） 在国家对房地产市场宏观调控——“管好土地，收紧信贷”的思 路指导下，从2003年开始国土资源部和北京市政府以及各相关 部门实施了一系列的严格土地管理和供给的相关政策，2003、 2004年新项目推出数量增长相对放缓（参见图1）。首先是全国 各地停止审批新设立和扩大各类开发区，根据督查情况汇总，截 至2004 年3月已撤并整合的各类开发区共计2046 个。接下来， 在2004 年2月10 日，北京市人民政府办公厅下发2004年4 号 令--《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规 定》，规定从2004年1 月 9日起，停止所有经营性项目的土地 协议出让，全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交 易，从而断绝了历来是北京市土地供给主要方式的协议出让渠 道，在短期内造成2004 年上半年土地供应的减少，形成了对于 待出让土地的“蓄水”作用。 2004年 8月4日，北京市国土局、发改委、规划委和监察局等 几个部门联合下发 《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策 界定标准》，8月 16日、19日、26 日，国土资源局分三批公布 了可以继续协议出让的项目名单。其中第一批182个、第二批 68个、第三批38个，共 288个项目涉险过关，过关项目的总建 筑面积大致在1.3 亿平方米，过关比例达64%，造成了土地供给 “开闸放水”的效果。如果所有过关项目都能按计划完成，那么 按照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算，这 部分项目大约可供市场消化5年。 另一方面，2003年121号文件对于房地产开发企业自有资金比 例的提高、以及2004年10月底的加息等一系列资金信贷政策， 使得房地产开发企业的开发成本大幅上升，所以，“快进快出”、 尽快进入上市销售状态，通过市场销售达到回笼现金，保证现金 流安全，就成为众多开发商的共识。对于“8.