不动产经济学绪论.pptVIP

Nanjing University 南京大学 绪论：主要内容 ? 经济学的概念、范畴 ? 经济学的不动产的基本概念及特征 ? 不动产经济学的意义与内涵 ? 不动产经济学与相关学科之关系 ? 不动产经济学研究对象和学科特点 ? 不动产经济学研究的重要性 Nanjing University 南京大学 绪论：经济学的概念 （一）原始定义 经济学是一门关于个人和社会如何利用有限的资源来进行商品和服务的生 产、分配和消费的社会科学。 经济学是研究「理性」个人如何做决策 ( 或做选择 ) 的社会科学。 （二）理性选择的先决条件 ? 1. 可用资源有 稀少性 (scarcity) 。 ? 2. 资源有 多种可能的用途 可供选择。 ? 3. 决策者对资源的不同用途 有不同的主观评价。 Nanjing University 南京大学 绪论：经济学的范畴 ? （一）狭义范畴 经济学者所探讨的「理性选择」都是如何生产、 消费、分配、要不要交易、该不该贸易、应不应 管制之类。 ? （二）广义范畴 1960 年代起，诺贝尔经济奖得主贝克 (G. Becker,1930-) 不断将「理性选择」的范围扩大， 因此在传统的经济学外，我们也常听到政治经济 学、法律经济学、生态经济学、环境经济学、都 市经济学及不动产经济学等。 Nanjing University 南京大学 ? （一）不动产 一般系指土地及附着于土地上的改良物，以及一切在法律意义上不可移除的物 体。 改良物 (improvement) 包括建筑物、道路、停车场 ….. 设施等。 1. 土地 ? ? 狭义定义：陆地 ? ? 广义定义：地下、地表及地上可使用之空间与自然的资源 ( 矿、水 ..) ＊「土地利用规划」的「土地」的定义为广义定义吗？ 2. 房地产 ：房屋及土地二种财产的合称 3. 改良物 ：建筑改良物 — 附着于土地的建筑物与工事；农作改良物 ＊道路、桥梁、下水道、水库、公园 … 这些设施是改良物吗？是不动产吗？ 4. 定着物 ：可永久固定附着于土地之物 5. 范围 ：土地 房地产 不动产 ； 建筑物 改良物 定着物 绪论：不动产的基本概念及特征 Nanjing University 南京大学 ? （二）不动产 (real estate) 之涵义 ? 1. 狭义解释 仅指土地、建筑或设施改良物、及由之衍生的 所有权等一系列权利。 ? 2. 广义解释 狭义解释与分析不动产的有关知识 ( 经济、法 律 ..) 及不动产的活动型态。 绪论：不动产的基本概念及特征 Nanjing University 南京大学 ? 相关概念 不动产 ：不能移动或移动后性状特征发生变化 的财产。 房地产 ：房产与地产的有机结合体。 房产 地产 ：几个不同的观点（资源、资产） 物业 绪论：不动产的基本概念及特征 Nanjing University 南京大学 不动产 动产 1. 土地 1. 有形 耕地、住宅地、 农业机械、家具、营业 农业用地、森林 设备、商品、车辆、船舶 2. 建筑物 2. 无形 农业建筑物、住宅、 股票、债券、抵押权、 商业用房、道路 银行存款 大型的船舶、机械设备是准不动产。 绪论：不动产的基本概念及特征 Nanjing University 南京大学 地租 准地租 ? 两者价值实现的途径具有类似性。 ? 对象： 土地 非土地 ? 价值实现：刚性供给 供求关系决定 ? 时间： 无限性 有限性 绪论：不动产的基本概念及特征 Nanjing University 南京大学 ? 不动产的主要特征 ? 位置的固定性 ? 异质性 ? 使用的耐久性 ? 产权的可分割性 ? 开发使用的外部性 ? 投资、消费的双重性 ? 调控效应的滞后性 ? 文化美学特征 绪论：不动产的重要经济特征 Nanjing University 南京大学 完全竞争市场与典型不动产市场的对比 绪论：不动产的重要经济特征 特征 完全竞争市场 典型不动产市场 1 买方和卖方 的数目 众多参与者；没有垄断、寡头或垄 断竞争 少数参与者 2 产品知识和 市场交换 买方和卖方对产品都有高度的认知， 交易发生的条件比较宽松 买方和卖方并不总对产品有足够的了解； 交易是合法、复杂和成本昂贵 3 标准化的产 品 所有产品是相似的和可互换的，不 同卖家的产品几乎没有区别 每一宗不动产都具有唯一性，没有完全相 同的两宗不动产 4 移动性 可将产品运输到更赚钱的市场上销 售 位置是固定的；不动产及其土地无法被移 动到别的、更有利可图的位置；不动产市 场是地方性的 5 大小和购买 频率 小和相对便宜，并且是经常购买 购买不频繁，一所房屋是普通家庭的最大 一笔投资 6 政府的作用 政府很少起作用，放任自由 政府利用财政工具、货