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（房地产策划方案）房地 产项目策划理论 提出行之有效的思想和手法来。万科掌门人王石对策划人一直不以为然，他们追 求的是从实践经验中总结而出的专职化，从创新追求中达到务实和特色。他们的 每一个作品都深受市场欢迎（务实）他们的每一个作品都极具个性鲜明色彩（特 色），他们每一个作品都拥有新的品质和卖点（创新），他们的每一个作品者极 具经典，当然不可模仿。这也许就是房地产的策划者在拥有了系统专业成熟的“全 程策划”模式之后需要重新研究出项目特定目标市场，分析项目的特性地理条件 和操作前景，不再就市场大势的冷暖来策划，而就项目的本身条件来做项目，在 其他的项目都很欠缺的时候，把项目方方面面做好就是赢家，在别人方方面面都 做好的时候，把项目做出与他人不同的特色就是赢家，市场呼唤务实精神与创新 精神和谐统一的策划服务。 武汉房地产市场的需要——层次与内容的不同 武汉房地产市场的发展总体水平与港台、沿海及直辖城市相比，差距甚远，基本 上停留在制造建筑产品的阶段。但是近阶段众多精品明星楼盘亮相江城如“丽岛 花园” （深圳国企前期策划）、“学府佳园” （深圳国企）、“东方恒星园” （深 圳国企）、“外滩花园” 、“中央花园”等证明了其开发与营销推广水准已接近 甚至局部已超出港、深、沪、穗等城市。这就是说江城房地产的发展水平呈多层 次局面。不同层次的发展商和项目需要不同内容和质量的策划服务。好像现在除 了大规模上档次的项目才需要策划，其实小项目更需要服务、市场机遇更大。房 地产项目的经营同其他商品经营一样，无非是解决产品设计制造和销售终端执行 这两大问题，有的房地产需要解决产品设计，有的仅希望得到营销策划服务、有 的则需要全程服务。有的仅希望得到营销策划服务、有的则需要全程服务。顾客 就是上帝，对策划界而言他有两个上帝，即开发商和置业者。首先是开发商们要 求解决什么问题？同时希望策划界不要忽视小开发商们和小项目迫切需要策划 服务这个零散巨大的市场蛋糕。江城房地产界期待并欢迎一个多元化，呈现多种 内容特色与层次质量的策划市场建立与发展起来。 房地产开发的几大风险 房地产又叫不动产，有着不可估量的升值潜力，随着国家对房改政策的出台及实 施，给房地产行业消费注入了新的活力，因此房地产在中国是一个朝阳产业，具 有较大的发展空间。但是房地产同时又具有开发周期长，专业性强的特点，一旦 市场判断错误或者操作失误，又会“船大难调头”，所以具有高风险的一面。 位置风险 房地产行业有句行话：房地产的关键第一是位置、第二是位置、第三还是位置。 的确，房地产又名不动产，盖起来了就不能搬走，所以，位置至关重要。但到底 什么样的位置才是好位置？是不是越靠市中心的位置就越是好位置？这恐怕得 打一个大大的问号。在西安市众所周知的“紫薇花园” 、“唐园”等项目的销售 率首屈一指，但它们的位置与西安城四周及二环周围的项目可谓差矣，这说明什 么？ 当然，我们也不能得出项目位置越差越好卖的结论。其实问题的关键是市场，位 置好的项目因为没有市场而销售困难，位置差的项目因为有很大的市场而销售一 空。所以说，市场比位置更重要。但因为市场无形、位置有形，一般开发商在遇 到位置好的项目时，往往会由于兴奋而抵不住诱惑，以致忽略了市场或者竞争风 险、招致失败的结果。 工程风险 工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关 系到开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题（如土质、军 用或通讯电缆等”，那么就会影响工期、工期的拖延，直接关系到向客户的承诺， 赔偿不说，公司信誉也下降，然而为了赶工期，势必会引发工程质量问题。因此， 在做项目之前，一定要尽可能深入的了解项目的工程状况，作好现场的勘察工作， 掌握场地周围市政管线的分布情况，结合场地开挖，地基处理，冬季施工等具体 内容尽量科学合理的安排工期，留有余地。再有就是开发商在选择施工单位和监 理单位的时候，一定要按程序走，严格把关。 销售风险 房子是卖得出去好还是卖不出去好？问这个问题往往会招来耻笑。实际上，房子 卖得出去不见得就是好事，关键还得看销售率是多少。根据目前一般项目的情况， 销售率至少必须达到 60％以上，数量较大的回笼款加上银行贷款和开发商自有资 金，资金状况保持正常，入住形势也不错，这个项目才可以说是立于不败之地。 像销售率停留在 40％的项目最麻烦、不盖不行，换开发商也不行，已经卖出去了 这么多房子，新的开发商跟原有这么多的客户很难打交道，销售前提和销售承诺 很难保持一致。所以，在项目推出前，一定要把市场研究透，把策划功夫做足， 争取一炮打响，使销售率迅速