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浅谈房地产开发项目可行性研究 房地产项目可行性研究 摘要：可行性研究 (Feasibility Study) 是通过对项目的主要内 容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备 选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方 面进行调查研究和分析比较， 并对项目建成以后可能取得的财务、 经 济效益及社会环境影响进行预测， 从而提出该项目是否值得投资和如 何进行建设的咨询意见， 为项目决策提供依据的一种综合性的系统分 析方法。可行性研究应具有预见性、 公正性、可靠性、科学性的特点。 我国目前可行性研究存在的主要问题，包括：理论指导的缺陷、体制 的不完善、 __ 度的不健全等，为了搞好项目可行性研究，必须重视 这些问题的改进措施。 关键词：房地产 可行性研究 问题 措施 一、我国房地产开发项目可行性研究发展状况 自 1983 年国家计委颁发 “关于建设项目进行可行性研究的管理 试行办法” 将可行性研究纳入基本建设程序以来， 可行性研究便成为 投资项目前期不可缺少的环节。 为此， 国家相应建立了投资领域的行 政 __ 度，其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件 之一。对于企业不使用政府性资金建设的项目，一律不再实行 __ ， 而是区别不同情况实行核准制和备案制。 对于企业投资建设项目需要 政府核准的项目， 由企业根据国家有关规定编制项目申请报告， 报送 项目核准机关， 项目核准机关依法从维护社会公共利益角度进行核准。 对于企业投资需核准的项目范围， 国家制定和颁布了 《政府核准的投 资项目目录》。 对于核准以外的投资项目无论规模大小，均改为备案 制。对于政府投资的项目， 以及使用政府性资金或申请享受减免税优 惠政策的企业项目，继续实行 __ ，企业仍须按有关规定报批项目可 行性研究报告。 对于使用企业资金投资的一般性房地产开发项目由于 归属于备案制的范畴， 因此投资前对拟开发的房地产项目做不做可行 性研究，完全由企业自己说了算，政府不再加以行政干涉。 二、我国房地产开发项目可行性研究存在问题 （一）理论指导上存在缺陷：房地产开发可行性研究还没有一 套完整的、系统的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济 评价指标，在 《房地产开发项目经济评价方法》 颁布前，参照的是 《建 设项目经济评价方法与参数》 中的经济评价指标。 由于房地产开发项 目有着许多与一般工业建设项目不同的特点， 无法直接套用 《建设项 目经济评价方法与参数》， 编制人员只能根据理解，有选择地计算评 价指标，而这些评价指标对房地产决策的参考和指导作用不明显， 这 是相当一段时间可行性流于形式、质量低下的一个重要原因。 （二）结构性矛盾源于体制与制度的不完善 1 、体制弊端造成管理秩序混乱， 成为房地产开发畸形发展的根 源之一 2 、法制不健全导致房地产开发行为不规范 （三） __ 度缺乏科学性：由于土地制度的不完善和 __ 度的不 科学性，造成开发商违规拿地， 开发商与政府及有关权力部门的腐败 人员相互勾结，各取所需，在工程的施工过程中，偷工减料，建造了 许多“豆腐渣” 工程，这都是因为没有进行严格可行性研究审批的结 果。 三、