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关于房地产公司分立的若干法律问题 张延岭 ——兼谈房地产项目转让方式的选择 青岛市某甲房地产有限公司，现有多个房地产项目在建，其欲将其中的酒店式公寓项目转至另一公司乙， 甲公司特就该事宜咨询本律师并委托本律师出具实施方案。 一、分立方案的选定 目前房地产项目转让基本采取两种方案。一是土地使用权直接转让，但该种方案受限于投资开发程度的条 件限制，而且交易双方必须为此交纳巨额土地增值税、营业税和契税，因此，该方案一般不被采取。二是 以房地产出资成立项目公司然后转让股权，该种方案曾因合法避免交纳土地增值税和营业税而一时成为业 界的最佳选择，但随着财税字200621号文的实施，该方案的诱惑力也大大降低，该文件规定对于以土地（房 地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其 建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，即房地产开发企业以房地产进行投资或 联营要缴纳相应的土地增值税。 通过与上述方案相比较，结合交易双方的基本情况和需要，笔者最终向委托人设计了先分立后转让的方式。 即先将甲公司采取存续分立的方式一分为二，并将酒店式公寓项目划至新设公司，然后将新设公司的股