房地产成本控制措施.pdfVIP

一、房地产成本核算与成本控制面临的问题 1开发阶段的问题第 一，房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。 房 地产行业同其他制造业有着很大的不同，产品形态并非是一成不变， 同一个项目的产品在成本构成方面多种多样，这就导致成本归属以及 分摊的方法也缺乏固定的标准。 由于土地开发成本以及配套设 施方面的建设成本属于间接费用，需要根据成本会计方法做好归集以 及分配。 第二，工程完成程度难以可靠估计，从而无法尽快获 取成本核算依据，导致成本核算同实际的施工进度存在偏差。 在 实施工程建设的过程当中，工程的完成量以及实际总预算之间往往存 在比较大的差异，如果无法及时地更新，容易导致房地产企业成本核 算的时候难以取得可靠依据。 第三，预算机制不够健全从而影 响成本控制以及成本核算工作。 一方面是房地产开发的项目往 往周期比较长，市场价格出现的变动对于总成本的影响非常大，因此 总成本预算事先预估的难度比较大。 同时房地产项目的前期占 用资金规模比较大，为节约资金的成本同时控制经营的风险，房地产 企业往往出于谨慎方面的考虑而高估前期成本，导致项目成本的波动 幅度比较严重。 另一方面是预算指标的不够合理或者是下达不 够及时，导致项目总预算同现场工程的施工进度难以配比，房地产企 业的成本控制也缺乏可靠的依据，从而无法战争落到实处。 2 销售阶段的问题第一，预售阶段作为回笼项目资金的过程，房地产企 业虽收到部分预售款项，不过房地产项目的主要风险以及报酬还没有 转移，无法确认收入同时结转成本转。 这时房地产项目开发没 有结束，成本仍然不断累计，处于归集分配的过程当中。 房地 产企业为快速地回笼资金，在预售阶段往往面临着销售费用以及营业 费用急剧上升的问题。 第二，税收政策对于销售阶段的成本核 算影响。 部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定 税款，例如营业税以及城建税等，甚至一些地区要求房地产企业根据 预售款项的比例来预征所得税以及土地增值税，等到项目清算的时候 多退少补。 因此根据收入配比的原则，预售款没有确认收入， 同时缴纳税款难以同收入配比的，无法及时反映房地产企业的经营成 果。 第三，借款费用在停止资本化后对房地产企业的影响。 根据会计准则的相关规定，在企业资产达到预订使用状态以及销售状 态的时候，借款费需要停止资本化。 不过在具体业务当中如何 确定可使用状态仍然存在问题。 第四，销售收入确认以及成本 结算方面的影响。 房地产项目的收入确认方式主要依据产品风 险以及报酬转移与否，目前为止大部分的房地产企业在业主入伙的时 候才可以确认收入实现。 房地产企业确认收入的时候项目开发 还没有结束，并且工程也没有决算，导致企业只能预估成本的结转， 无法及时反映房地产项目的经营成果。 二、加强房地产成本核 算与成本控制的措施 1 合理设立成本项目房地产企业应当合理划分 成本项目，从而客观反映项目的成本结构，也有利于探讨控制成本的 措施。 现行房地产企业会计制度明确规定，开发成本是一级成 本核算科目，房地产企业需要在这一科目之下，根据自身经营特点以 及管理要求，来进一步选择成本项目，同时据此落实明细核算。 在确定成本项目的过程中，房地产企业的成本项目要避免太多，对那 些发生次数比较少甚至是单笔费用，需要尽可能加以合并。