{营销制度表格}房地产项目车位销售办法和车位价格制定建议.pdfVIP

{营销制度表格}房地产项 目车位销售办法和车位价 格制定建议 （5）没有意识到远期车位缺失的严重性。 具体到本项目而言，可以预期的销售难点有如下几点： 1 、车位只能对社区购房的业主出售，客源范围已锁定，但多数购房业主自身并未入住进来， 让其购买车位有一定的难度。 2 、周边社区停车位使用率都不高，停车位在区域范围内并不紧张。 3 、周边社区的停车位销售的很不理想，业主购买车位的兴趣较低。 4 、租金水平偏低，和售价的比例悬殊较大，很难刺激业主的购买欲望。 三、销售前提——制造需求 从目前的地下车位使用情况来看，并不理想，也没有达到饱和的状态，因此，考虑到车位的 总体销售本身就具有一定的难度，所以，销售前必须采取一定的行政手段，制造出购买需求。 方式建议： 1 、取消现在的免费停车政策，公开销售前10 天在社区内进行公示，同步预告社区车辆只能 停在规定的地下二层、地下一层属沃尔玛购物专用停车区，地上禁止停车。 2 、规范管理地下一层沃尔玛购物专用停车区，采用严格的监控系统，确保专区专用，确保 非购物车辆禁止停放。 四、价格策略 1 、周边可参考项目车位定价综合分析 按照租金和售价计算出来的回收周期以及销售率情况的对比图表如下： 结论： （1）、由表可以看出，蓝鲸国际的销售率是最高的，回收周期最短的是中环国际。 （2）、中环国际的租金（500 元/月）差不多达到蓝鲸国际（260 元/月）的 2 倍，其销售时 间也要早于蓝鲸国际，将这2 个因素考虑进来可以得出： 中环国际的回收周期要长于蓝鲸国际。 销售率与回收周期是成反比的即回收周期越短销售率越高。 （3）、元一时代广场的入住率远远高于蓝鲸国际，销售时间也要长于它，但是最终的销售率 却低于蓝鲸国际，这正是销售价格的主导作用。 2 、定价思路 为了达到缩短销售周期和现行市场情况下开售就有很高销售率的目的，应尽量缩短回收周期 即降低平均使用费用。建议以一般投资回报最长周期 15 年为回收周期为宜。 （1）、设定租赁价格 利用市场比较法可知，最具可比性的地下停车场是金色地带与元一时代广场。因此租赁价格 应介于二者之间即 260 ﹤R ﹤290 (“R”表示本停车场目前可以收取的月租金 包含物管与照明等费用) （2）、设定投资回收年限 设“Y”为 15 年租金总收益，则 Y=R×12 月×15 年。 （3）、建议价格 260×12×15 ﹤Y×1.5 ﹤290×12×15 即46800 ﹤Y ﹤52200 。 除以上之外再考虑周边售价，建议价格制定在 7—8 万之间 。 五、具体销售策略建议 1 、高租促销：直接或间接提高租金水平来促进销售。例如，地上停车位如果划定停车线， 可适当提高租金价格。 2 、租售结合：与客户签定租赁协议，在销售不理想的情况下可提高车位使用率。地下车位 的租金略低于地面车位。（根据公开发售情况，确定租赁与否。） 3 、销售价格确定：根据对周边停车位市场销售价格的摸底情况和借鉴参考同区域楼盘蓝鲸 国际的销售价格，建议温莎杰座停车位销售价格区间在7.3-8.5 万之间（暂定）（根据车位 分布情况，价格分为三个档次，即 7.3 万、7.8 万、8.5 万）。 4 、租金价格确定：地面400 元/月，地下 270-280 元/月（包含物管与照明等费用） 5 、制定相关促销优惠办法,加大优惠力度，限期限额优惠。 6 、车位销售以及优惠办法初步建议： （1）、付款方式: 一次性付款： A 、业主签《认购书》时，缴付定金人民币壹万元整； B 、业主于认购后５日内支付剩余价款； 分期付款： A 、业主签《认购书》时，缴付定金人民币壹万元整； B 、业主于认购后5 日内补足全款的50％价款； C 、业主于认购后90 日内交付剩余价款； （2）、优惠办法： 本期销售开始后 3 月 28 日至4 月 28 日为优惠期，在此期间购买车位的业主可享受不同程度 的优惠措施。（此款优惠仅限于温莎杰座公爵卡客户） A ：3 月 28 日至4 月 19 日购买车位的业主，一次性付款可优惠8000 元。分期付款享受 6000 元优惠； B ：4 月 20 日至4 月 28 日购买车位的业主，一次性付款享受5000 元优惠。分期付款享受 3000 元优惠； C ：优惠期过后购买车位的业主，一次性付款享受3000 元优惠，分期付款无优惠； 另：前20 位认购车位的业主可额外享受免三个月车位管理费的优惠；（此款优惠适用范围 不限） （三）、其他事项 1 、销售地点售楼处，接待时间为