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美国地产销售模式 美国的人口大约是两亿九千万人口，但是美国的房屋持有率在 68.6%,平均来说，一个家庭到美 国大约要花到30到40%的收入在他们的房子上，包括税、维修，还有保险。现有房屋的价格（不包括新 盖的）平均在17万9百美元左右。一个家庭 17万9百美元，乘上606万个家庭，这样就会达到一万零三 百六十五亿五千四百万一个惊人的销售额。 在美国大约有五万个房地产公司，他们所从事的领域差别很大， 80%的是主要从事家用房地产，还有 8%到10%的主要是从事商务房地产，剩下的主要从事建筑、开发、农场和物业管理还有评估。 92%的经 纪人是独立的承包商，一般来讲，代理人和购买人之间签定合同，他们遵循着严格的规则。 典型的一个经纪人是隶属于一个独立的公司， 这个独立的公司不是特需的一个公司， 大部分都是一 间办公室，员工的年龄大约都在 52岁左右，是已姻的女性，每年的总收入大约在四万七千七百美元左右， 她们的工作时间每周在 43个小时左右，每年大约会做 11.9笔生意，有的是代表卖方，有的是代表买方。 典型的一个经纪人， 在这个行业当中大部分已经工作了 13年，90%的代理人有过大学教育， 45%的有学士 学位，他们主要从事家用房地产的工作。 59%的人他们的佣金是跟他们的公司来分的，也就是说这个费用 先付给他们公司，他们公司再分一部分给经纪人，但是公司会留一部分， 31%的人也有得百分之百的佣金 的，也就是说这些佣金到了公司的时候，百分之百的都会付给经纪人。因为这个经纪人他定期为他的办公 室交一部分钱。剩下的一些经纪人，主要是拿固定工资的，或者说拿奖金。20%的人会拥有个人助手，97% 的人有自己的计算机，95%的人有一个手机，75%的人用E— MAIL, 50%的人有自己的网页。 经纪人和销售代理的关系。经纪人是负责管理的， 46%是女性，她们的平均年龄在 54岁左右，平 均个人收入在七万三千四百美元，她们比销售代表，每星期要多工作四个小时。在美国销售代表 63%是女 性。她们的平均年龄大概也是 54岁，平均个人收入大约是三万四千一百美元。这个行业有很多的调控措施 用来保护消费者，这些调控措施大部分都是在州政府这个层面上， 通过委员会来执行的。在美国有50个州， 也就有五十个委员会，这些调控措施大部分都跟美房协的职业道德是平行的。因为美房协的职业道德是在 1914年就出台了，那个时候美国的房地产业刚刚开始，现在进行的调控措施，就是按照那时候的一些措施 和标准制定的，因为实践已经证明那些标准很具有科学性。还有一部分调控措施是属于习惯法，在今天这 种习惯法会被州政府的成文法所代替。在将来的话，会有越来越多的成文法来代替习惯法。还有一部分是 许可证制度，在美国要想从事房地产事业，必须拥有一个房产的特许证，想获得这个证明，就必须要接受 教育，必须要通过考试，美国 50个州在这一方面，每一个州都有一些不同，但是大部分都是一样的。这些 证件是由州政府颁发的。但是它不包括评估，评估需要单独的证件，很多的州都允许某些程度上的跟其他 州的互换，也就是对等，比如在柯罗里达州的证件，也可以允许在其它州里面从事相关的专业活动，有时 还需要做一些登记工作。 这些工作有三个层面上的执行， 第一个就是美房协的职业道德， 职业道德是由地方一些职业标准委 员会来执行的。如果一个消费者有某种投诉的话，他们可以直接把投诉发到地方职业标准委员会去，这个 职业道德委员会就会进行调查，看看这个投诉是不是属实，如果属实他们就举行听政会。第二个执行层面 就是州政府这个层面，由委员会举行听政会，按照一些法规、法律去审查投诉是不是真实。最后，第三个 执行层面，就是法庭，由刑事和民事法庭按照成文法和习惯法来进行。 买卖双方的关系。当英特网在90年代初异军突起的时候， 很多人都说房产经纪人马上就要消失了， 因为交易可以在英特网上进行。尽管越来越多的人可以在英特网上获得很多很多的消息，但这也为房地产 行业的飞速发展提供了条件，因此目前这些经纪人仍然处在交易的中心位置。在购房者当中，有 28%的人 他们购买的是新房。一般来讲，他们要看货币市价和大约八个州的房价，然后才决定是否购买。 75%的人 是通过中间人来买房，14%的是从开发商那里直接买，这一点不像中国，在中国 9%的人是从房产所有人 那里买的，44 %的购房者是通过朋友的推荐找到中间人， 93 %的购房者都是通过抵押贷款来获得资金来源 的。在2003年，79%的人购买的是单门独户的家庭住房，所以在美国这样的房子非常的多，和中国的情况 很不一样。在美国，51%的家庭都住在郊区，只有 20%的人是在市区。62%的美国人认为中间人的声誉是 购房最重要的一个因素。所以我们可以看到职业道德在美国是多么的重要。 出售房屋的过程。首先是卖