物业管理理论与实务 模块三：物业项目综合经营服务 3.2.1 物业租赁管理概述.pptxVIP

物业综合经营服务昆明冶金高等专科学校 杨蕾颖 563020111PREFACE 物业租赁就是物业所有者或经营者作为出租人,将物业使用权出让给承租人,并向承租人定期收取一定数额租金的一种经营形式在业主或物业管理者(作为业主的代理人)为某种利益,授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时,物业租赁便产生了。前 言物业综合经营服务概述1目录2物业租赁管理CONTENTS各类物业的管理和服务3Part 2物业租赁管理物业租赁管理的概述房屋租赁的行政管理物业租赁管理物业租赁合同物业租赁管理概述1一、物业租赁的概念一、物业租赁的概念 物业租赁就是物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给承租人，并向承租人定期收取一定数额租金的一种经营形式。 在业主或物业管理者(作为业主的代理人)为某种利益，授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时，物业租赁便产生了。二、物业租赁的特点二、物业租赁的特点1.物业租赁不转移房屋的所有权房屋租赁只转移房屋权属中的使用权,不转移物业所有权。2.物业租赁的标的是作为特定物的房屋,房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。3.物业租赁关系是一种经济要式契约的关系，体现契约双方有偿、互惠互利的关系。4.物业租赁关系不因所有权的转移而中止。5.物业双方都必须是符合法律规定的责任人。三、物业租赁的管理模式三、物业租赁的管理模式包租转租模式管理模式出租代理模式委托管理模式（一）包租转租模式1.含义 物业服务企业在接受业主对物业管理的委托时,将出租物业全部或部分包租下来,然后负责转租,即由物业服务企业零售出租。（一）包租转租模式2)双方责任及利弊 包租转租模式,业主不负责物业的租赁,不承担市场风险,只收取包租的租金。包租按惯例在租金上应有所优惠。在租赁市场不景气或不容易把握时,业主通常选择包租转租模式,将市场风险转移。 物业服务企业此时既要承担物业的租赁经营又要负责物业的管理服务工作。除赚取一般物业管理正常收取的管理费用之外,还将从承租活动中获取一定的批零差价利润。但以固定的租金包租的物业服务企业,一旦不能全部将物业出租,或空置率过大,将自行承担风险。关键是批零差价的确定,要充分考虑到空房率,避免或减少风险。（二）出租代理模式1)含义 业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理与服务。物业服务企业只获取佣金,佣金的计算与出租物业的多少成比例。（二）出租代理模式2)双方责任与利弊 出租代理模式,业主同样不负责物业租赁,但要承担一定的市场风险,获取扣除代理佣金后的全部租金收入。在租赁市场活跃时业主通常选择出租代理模式。此时,物业服务企业按委托代理合同,从事租赁活动及租赁过程中的管理和服务,并根据合同承担一定的责任,如管理不善或经租活动的失误都将受到惩罚,但风险较小,尤其空置房对业主的影响大,对物业服务企业的影响小。 物业服务企业所获得的收益主要是管理和服务费用。在经租活动中,物业服务企业得到的只是佣金。（三）委托管理模式1)含义 业主自己直接负责租赁活动,不让物业服务企业介入,业主将物业管理服务工作委托给物业服务企业负责,这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似,但物业服务企业届时所面对的不是诸多业主,而是一个业主和诸多承租人。（三）委托管理模式2)双方责任与利弊 委托管理模式,业主负责物业租赁的所有活动,承担全部市场风险,也获得全部租金收入。物业服务企业负责物业管理和服务,只要没有失职行为就不承担风险,经租中的风险完全由业主承担,因此,经租所获得的利润与物业服务企业无关,它只获取物业管理和服务的费用。四、物业租赁的形式（一）按物业租赁方式分类1.定期租赁 房产的定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。当期限届满,租约自动失效而不需要预先声明,租用者必须把产权交还给物业所有者。定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力,即所有权益的归属形式不变。 因为固定期限租赁有确切的终止日,因此,如果业主希望通告租户租约期满搬迁,租约上必须注明截止日期。2.自动延期租赁 自动延期租赁又称周期性租赁,除非租约一方提出要中止合约,否则将自动续约。租约按周、月、年的周期延续,中止通知应与周期对应。 自动延期租赁可由双方根据协议达成,也可依法建立。当物业所有者与租赁者之间的租赁行为,在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时,协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁(半年或1年),然后转为周期性租赁。3.意愿租赁 意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权,意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止,但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是,意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。4.强制占据租赁 强制占据租赁是指租户在租约到期时,在未经所有者