广州新型写字楼专题计划案.docVIP

广州新型写字楼策划方案 20XX-2-21 目 录　　目 录 第01页前 言 第02页?? 　　一、项目分析 第03页? 　　二、市场定位及目标用户 第10页? 　　三、价格策略 第22页? 　　四、整合型写字楼方案是市场空白点 第29页? 　　五、销售推广策略 第34页? 　　六、广告策略 第50页? 　　七、销售管理 第54页? 　　八、结束语 第57页? 　　前 言 　　受广州市受广州市新裕企业集团企业委托，广州天和地广告传输对参与新裕大厦策划及推广工作深感荣幸，对广州市新裕企业集团企业给敝企业机会深表谢意。凭籍着数年房地产之经验，天和地广告企业将竭尽所能，为广州市新裕企业集团企业提供最好服务。　　本策划方案是经过对市场及相关原因分析，对新裕大厦销售前期工作进行计划性提议，为新裕大厦以后销售推广方向作出描述。努力争取提升新裕大厦品牌形象并在销售中取得理想成绩。　　本方案中广告策略关键；将以新裕大厦品牌形象建立和专题概念策略为关键，达成促进销售目标。 　　一、? 项目分析 　　1、? 新裕大厦优势分析：　　A 无可替换地理位置优势；新裕大厦在农林下路和东风路交汇处。东风路，交通要塞，主干道位置无出其右；农林下路，又有相当发展潜力商业路段，地铺，写字楼全部是一流理想选择位置。 　　B 环境意外收获；　　新裕大厦地处东山，商业老区似乎在景观方面没有什么优势，但我们惊喜地发觉，从广发大厦11楼向农林路方向眺望发觉有相当密集绿化景观，原因是周围多为低矮建筑，而绿化比较密集而且有序。这一点优势会在买家现场看楼时候起相当大帮助。 　　C 配套成熟　　新裕大厦周围商业环境及文化气氛全部很浓厚，学校、医院、邮政、银行、街市、百货商店、宾馆一应俱全，满足多方面需求。 　　D 计划优势　　在新裕大厦交付使用以后，我们可预见到相当长一段时期内，小范围区域不会有对新裕大厦造成影响工程进行。 　　E 建筑质量　　发展商丰富开发经验，严谨施工管理，善于利用优异建筑技术等方面建树，在项目现场已经有很好表现。 　　F 科技成份引入，能够讲是四两拔千斤。　　据市场经验分析，引入宽带网络费用相当于每平方不足50元，而引入以后所产生附加值直接回报（提交单价之幅度）是远不止于此。 　　G 无梁柱设计和建筑物功效配合得天衣无缝。 　　H 发展商　　发展商已经有开发经营多个项目标成功经验及业绩，并有雄厚资本及经济实力，这全部是增强购置者信心一个关键原因。 　　I 有实力买家已接踵而至，据发展商提供之信息显示，几家银行已相中新裕大厦，麦当劳亦有意购置店面，这对资金回笼及项目档次提升全部有好处。 　　J 商场、写字楼、公寓三位一体多功效建筑项目能将三方面优势整合，扩大优势面。 　　2、? 新裕大厦劣势分析 　　A 、项目占地面积千余平方，规模不大；　　B 、因为临近一线马路，临时停车量有一定局限。　　C 、开售期和交付使用期相距较长，这对写字楼销售是一个不可忽略难点。　　D 、门前有高架桥横架而过，对部分相信玄学买家组成一定心理影响；　　E 、部分优势未能在现今建筑期超前表现。 　　市场机会： 　　A、新裕大厦是一在相当理想地理位置多功效建筑；　　B、新裕大厦是一含有高素质、好质量建筑；　　C、新裕大厦写字楼能够灵活间隔处理以适应不一样买家需要，引入整合型写字楼理念，更可将先天优势发挥到淋漓尽致。　　D、发展商极具前瞻性地引入宽带网络，对现已建成在租、售写字楼来讲是它们无法在短期内逾越优势。　　E、“入世”消息，写字楼形势见好。 　　市场威胁： 　　A、区内有相当货量现楼写字楼（如：广发大厦、新国际商业心、东峻广场、东山广场、电子大厦等）。　　B、按工程进度分析，新裕大厦写字楼部分启用时间估量在20XX年8月以后。　　C、几年前写字楼兴旺泡沫残余影响仍在市场心理中作用，是一个无形销售压力。 　　结 论： 　　新裕大厦是在传统（繁荣）商业区中一个综合素质较高一个综合型建筑项目。因为市场心理复杂性阻力，写字楼入市应经具体之市场分析，以独特优势引领入市，面向自用及投资用户。即要以独特主张，直接和目标消费群进行有效沟通，以非通常卖点去填补“楼花”劣势。 　　二、? 市场定位及目标用户 　　1、市场分析　　广州一手写字楼市场上六个月表现日常。　　广州写字楼发展始于90年代初，改革开往之初，市场环境生机勃勃，大量企业问世，外来企业纷纷进驻广州，写字楼市场一片畅旺。至95、96年达成巅峰。时至97、98年是写字楼落成高峰期，供求忽然失衡，写字楼售价快速滑入低谷，景况延续至今。椐相关资料显示，现在，全市可供使用写字楼面积已超出550万平方米，其中约有70%为商品写字楼，而商品写字楼空置率较高，仅95年至20XX年6月全市