广州海景中心专题计划报告.docVIP

广州海景中心策划汇报 　 20XX-5-24 前 言 11.市场分析 21．1．区域市场分析 21．2．定向市场分析 41．3．项目分析 51．4．竞争对手资料分析 71．5．项目周围配套情况 151.6.项目企划思绪 152．项目市场定位 202．1市场定位 202．2．项目形象定位 222．3．目标用户定位 242．4．目标市场细分 282．5．目标用户 313．销售策略提议 323．1．市场气氛培养 323．2．促销手段提议 343．3．付款方法提议 394．宣传策略 404．1.媒体选择提议 414．2.宣传专题 434．3广告创意及诉求 474．4广告宣传推广策略 484．5、媒介组合策略 49结 束 语 51 前 言……….敝司成立专题小组，以专业市场调研为基础，依据整体市场现实状况和区域市场特征，发掘项目标优点加以专业发挥，配合贵司立即完成项目标销售目标。1.市场分析1．1．区域市场分析天河区在广州市东部，东和黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地域要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条关键干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点在区内。天河区是广州著名科研高教区，有超出22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼稚园。区内社会保障事业发展较快。因为城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，关键分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心集中区域。伴随城市向东移计划现实状况日渐成熟，相关新城市中心利好信息不停展示在大家眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线新城市中心，依据其发展特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围宽广等负面特点，使得此带区域向现代化城市计划前进受到一定程度阻碍。1．2．定向市场分析员村在天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。周围工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。伴随多年发展，该外来人口越来越多，逐步发展成了外来人口聚居地，因为天河区政府搬迁和落成，使该区环境和市政设施得到了逐步完善和健全，加速了区域房地产业发展，吸引不少在城东工作人士在此置业安居。因为房地产业发展不成熟，和管理制不完善原因，致使该区城内开发了不少不一样性质房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分猛烈。员村，作为新城市中心一部分，在计划发展或房地产发展全部有其特殊一面，正如该区域楼盘价格和一路之隔对面区域相差甚远，原因不明而喻。但因为临近天河区政府，员村有特殊优越性，而天河区政府搬迁则大大有利于带动东部地域计划发展和经济繁荣。所以，在天河区政府门前员村，还是能够借助天河区新政府落成这一东风，使在计划、配套、环境等方面得到更大改善。1．3．项目分析1.项目名称：海景中心2.项目规模：由2幢28层组成3.推售情况：现推全部景轩，海全部轩7～28层4.宣传专题：只交一成，即做业主5.价 格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2（复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m26.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）7.优劣势分析⑴优势分析1、 本项目由海景企业开发，发展商实力雄厚，能给买家充足信心。2、 在广州新城市中轴线，发展潜力巨大。3、 临近珠江新城，可尽享区内成熟配套。4、 地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；5、 项目以准现楼发售，增强买家信心。6、小区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、 赛马场等；7、户型可供选择多；8、有停车场，物业收费合理。（2）劣势分析1、 珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。2、 近期周围物业市场销售情况不活跃。3、 竞争对手广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。4、 因为项目档次和周围物业无区隔，其销售对象竞争猛烈。。5、 项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。6、 外来人员多，治安问题多，影响买家心理；7． 紧邻主干道旁，噪音大，空气污染严重；8． 缺乏商业气氛，小区配套不成熟；9．周围楼盘较多，竞争猛烈，影响销售；10．无小区花园，缺乏生活大自然气氛。11． 三房单元无主人套房，成为其关键抗拒点1．4．竞争对手资料分析对手一1.项目名称：侨颖苑2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成3.推售情况：现推C栋C1～C4梯3～12