房地产开的发流程详细易懂.pptVIP

房 目开发流程概述 开为是手 取得国有土地使用权的土地上进行基 础设施、房 进行出售的行为。开发程序是指进 行过程 、法规及办事程序。 对坦 发一般应邁灬程序 项目开发前期调研程序 项目立项过程程序 土地使用权的取得程序 四、征地拆迁程序 五、项目规划程序 六、工程建设程序 七、经营程序 、概述 项目的前期调研程序,就是通过开发 商对拟投资地区房地产市 搜集 No 大量市场信息,来探 找投资机会的过程。 Image 尹发项目 是开发的第 取得的政府主管 部门人省市计划发展委员会)鸡 对于房地产商来说,在本阶的主线是:题草并 向市计委或市管理办公室报送项目建取代准项目建 议书的批复;依据项目建议书批复 行性研报告报计 委审批获准并列入本年度固定资产投资计划 (国家计委已取消了立项制度,实行备案制。 二、实施程序1工程建设项目立项审批 (1)承办部门:地区计划发展委员会投资 (2)申报资料: ①书面申请 spml ②提供资金落实 ③地使用权明 ④声具有相应资质的工程咨 行性研究报 告。可行性研究报告应具有以件; 项目 建设选址的初审意见;b.土地管理部 用地的初审 意见;c环保部门的环评报告; 部门入供电、供 水、供热、供气以及地震的审查怠见;e依法必须招标项 目的招标总体方案; ⑤公司的资质证明。 二、实施程序1工程建设项目立项审批 (3)申办程序 有行政主管部门的开发商,由主管行政部门转报项目 立项申报资料;无行政 的开发商,可直接报市管 理办公室,项目立项K致 计委。纳入土 地收购出让的项目,开 招粉 方式取得开 发土地使用权后 》或把卖成交确认书》 和《国有士地使改出让合同》 它申报材料一起上 报。市计委在收到申报资料后, 进行现场 勘察,对符合条件的,市计委J 发展计 划部门审批权限内的项目,由市计委负 (4)办结时限 在收到申报资料后,5个工作日内予以批复可研报告。 (5)收费标准 如在开发办办理立项,须缴纳2元/平方米的开发管理费 二、实施程序2.建设项目年度投资计划审批 (1)承办部门 会投资处 (2)申报资料 ①书面申请; ②国家或省、市计委批复项目 ③规划部门出具的建设项目 ④跨年度建设项目,需提供市计委 的年度投 资计划。 二、实施程序1工程建设项目立项审批 (3)申办程序:有行政主管部门的开发商,由主管行政 部门转报申报资料无行严部门的开发商,可直接上 报市管理办公室,申 委。市计委在 收到申报资料后进行审森 条件 计委予以批 复 (4)办结时限:在收到申报 日内予以 批复可研报告。 、概述一用地取得方式 开发商在项目立项通过后,须取得建设用地规划许可 证方可办理取得土地使用权的手续。 在现阶段根据城市房地产管理法的有关规定用地 的取得方式有三种 、通过国家出让方式获得(即土地一级市场取得); 二、通过转让方式获得(即土地二级市场取得); 三、通过与当前的土地的使用者合作等方式(即土地三 级市场取得)。 、概述一征地 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用 权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准 书 国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在 定年限内出让给土使用者,由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金的行为。 征地是指项目选址用地为集体土地按照法定的程序报 请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等 依法补偿,将集体土地转为国有士地的一种行为。 、概述一拆迁 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上为达到施 工要求的场地条件拆除建设用地上原有房屋及其附属物并 对原用地者进行补偿、安置的行为。 根据国土资源部第11号令,经营性用地均由土地储备 中心以招标拍卖挂牌等方式出让,出让的地块均为熟地, 不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因,必须进 行征地拆迁的,该工作原则上是在国土资源局取得建设拆 迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。 实际操作中只要与土地出让方达成协议,即可进行拆 迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作