《酒店式公寓市场研究》.docxVIP

洒店式公寓 贡院六号项目销售价格建议 贡院六号项目是北京的知名物业，在地产圈内无人不知。但该物业虽然 知名，真正购买物业的买家却不多，项目实际的收益不理想。其根本原因还 是在丁定价过高，为此我行依据市场行情为贵项目提供一份新的价格建议， 请贵司参考。 项目的功能性定位 贡院项目位丁东城区建国门内，比邻长安街，是本市发展最快最早的 地区之一。政府机关、部门云集，方便商务公干。靠近天安门、故宫， 拥有良好的人文环境和丰富的文化底蕴。高档的配套设施和消费场所众 多，为高档物业的开发提供了良好的区位条件。 然而，高档物业并不意味着就是最适合和居住的物业。从我行的经验 来看，处丁消费金字塔最顶端的自用买家对丁物业的要求是非常苛刻的， 他们最渴望的是对稀缺资源的占有。而所谓的稀缺资源乂涉及到物业本 身的各各层面，仅有其中的一部分优势是不足以打动买家的。从贡院项 目的区位特点来看，它纯粹居住层面的享受也并不能满足顶级居住物业 的要求，而更适合定位为一本市顶级的洒店式公寓。 本市洒店式公寓的市场特点简析 1）市场供应简析 北京洒店式公寓市场供应量在时间上是不均匀的。 近几年来开盘的 新项目，无论在项目的数量，还是项目提供的总建筑面积，都是很高 的。这反映了今年洒店式公寓市场十分活跃，且市场总量还未饱和。 洒店式公寓的供应量的猛增，势必对其他类型的房地产项目造成一定 的压力。 北京洒店式公寓市场供应量在分布上是不均匀的。根据不完全统 计，现市场上的洒店式公寓项目 61%位丁朝阳区，并且这些项目所提 精品文档 供的公寓总建筑面积将近占市场总量的 70咖上。主要原因是自改革 开放以来，东部地区就是北京市发展较快的区域， 既有大型商贸社区， 乂涵盖众多重要的外事区和商务区，外国使馆和国际商务机构密集， 因此会对洒店式公寓有持续的需求。 主要结论：市场供应量增长迅速，供应重点集中在朝阳区。 2）市场需求简析 对丁洒店式公寓的需求者，即客户群，从原来主要是那些穿梭往来 丁世界各地，置身丁商业贸易、职业体育与演艺界及其经纪代理和社 会公众活动等领域的成功人士，扩展到今天面向包括：北京的外资公 司，一些实力雄厚的中资公司，海外回流人员和更广阔的大陆新兴IT、 旅游、金融等行业的有经济实力的中年轻白领。其中，外资公司和实 力雄厚的中资公司占了很大一部分，并随着中国经济的发展，中资公 司所占比例不断上涨。这些是洒店式公寓在市场竞争中欲取胜就必须 依赖的市场根基。 对房地产市场中的需求者来说，更多看中一种物业形式的升值潜 力。而洒店式公寓项目建筑工程的精良，户型的合理人性化，高级设 施的配套化，是物业升值的保证。对丁近两年的新项目而言，平均购 买率接近46%,无疑说明洒店式公寓的需求市场还是具有拓展性的。 目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层 拥有非常可观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后 也将为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。因 为目前国际上大型的跨国公司都已在北京设立分部，中小型公司由丁 资金实力有限，既想要交通方便、价位比洒店低，乂不能放弃高档的 办公环境和办公处所，那么洒店式公寓则是其最佳选择。而朝阳区特 殊的对外商务功能，无疑会使洒店式公寓成为入世利好的最大受益者 之一.洒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务， 同时提 供了完善的办公环境，是北京房地产业的一种新模式，它拥有更多、 更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率 精品文档 的选择。有关专家认为，洒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的 上选，因为此类物业投资对丁多数人而言，具有超值回报空间。 主要结论：市场需求来自国外、国内两大市场，其中的国内市场需 求增长迅速，另外新兴的商务阶层正在形成；投资升值是业主关注的 重点； 3）市场展望及物业发展特点 洒店式服务公寓集住宅、洒店、会所多功能丁一体的，具有“自用” 和“投资”两大功效。与传统的洒店相比，洒店式服务公寓在硬件配 套设施上毫不逊色。所谓洒店式服务公寓是指提供洒店式管理服务的 公寓。除了提供传统洒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭 式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的 特点是要比传统的洒店更多了家的味道。由丁它吸收了传统洒店与传 统公寓的长处，因此，备受商务人士的宵睐。 未来京城洒店式公寓市场有进一步分化的可能， 部分局品质、局价 格的洒店式公寓项目将以占领外销市场为主，而另外一些公寓项目将 继续以优良的性价比固守内销市场。 对丁项目自身的设计，只有建筑形式上留下豪华、宽敞的空间，才 会与洒店式公寓的豪华定位相符，所以户型面积应在80-200 m较为合 适。另外，若是单纯追求容积率、追求面积，这些产品在今后市场上 竞争力