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产业园与产业地产研究 与实践概况 中国·深圳 2009年1月 前提 案例提要：产业园与产业地产的关系、产业地产的发展 前景、产业地产的类型、产业地产的开发主体、产业园 与产业地产开发模式比较、产业园模式的六大问题、借 鉴案例（梅州客天下：旅游产业园） 报告类型:研究报告 报告名称:产业园与产业地产研究与实践概况 产业园及产业地产的关系 产业地产 产业+地产 产业地产 基础产业的专业+ 市场应用型的专业能力 产业知识、产业运作的知识，和地产知识和地 产运作的知识进行交叉组合 产业地产的发展前景 一、产业地产有迅速升温的状况 二、政策利好 出台的系列政策有利于产业地产的长期发展，利好 的原因是从一个真正意义上的产业地产来看，产业 用地进入了一个市场调配资源的时代，而不是以政 策为主要导向的过程。 三、市场旺盛的需求 产业升级为产业地产带来的旺盛的需求，无论是我 们称之为创意产业，或者是研发产业，这种产业的 升级也都为我们企业的需求带来跟以往工业地产厂 房需求不一样的需求，而且这个增量有很大的增长 幅度。 产业地产的类型 • 产业地产从区域位置来看，有都市产业园与新 区产业园 • 从主导产业类型来看，有媒体产业园、创意产 业园、动漫产业园、IT产业园、高新产业园、 旅游产业园、大学科研产业园，汽车产业 园…… 一直到城市副中心的开发，我们都可以纳入到 产业地产的范围里面。 产业地产的开发主体 • 一方面仍然是开发区的管委会，或者是代表开 发区管委会，或者是两块牌子，其实是一个团 体的开发商。 • 另外一部分，实际上是代表着现在准备进入， 或者已经进入了产业地产领域的，以前可能是 不做房地产的，或者是做其他房地产的进入到 这个领域的。 这两部分构成了目前产业地产的开发主体。 产业园与产业地产开发模式比较 土地 产业 融资 开发 销售 开发 获得 定位 目标 低价 出让给招 产业园 （零地价） 政府 银行 建设厂房 商引进园 税收 协议 导向 区的企业 获得土地 建设厂房/ 合理价格 市场 REITs 办公楼/住宅/ 市场化 更高的 产业地产 市场化的 导向 基金 酒店/公寓/ 的销售 价值 招拍卖获 银行 商业…… 得土地 产业园模式的六大问题 比较分析 1、原来传统的产业园开发过度追求，甚至完全追求税 收，而导致土地低价值利用，甚至负价值利用的状况。 2、仅仅是依靠银行的贷款，无法形成良性的资金循环 的过程。 3、政策导向上面相互的竞争，也导致了各种产业园区 实际上是在做重复的、低端的竞争，无非是在吸引方 面，我能比别的产业园区给你更便宜的土地价格和政策 优惠。 产业园模式的六大问题 4、产业园开发运作过程中结构的不合理，居住与办公 隔离，配套不合理，必须把复合园区、复合城区，甚至 社区引入产业园区，这也是为了使土地价值充分利用的 方向。 5、消费客户以园区蓝领为主，层次低并单一，导致了 商业不发达