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房地产企业偷漏税探析 赵书芳 房地产开发企业是当前的高投资、高回报产业，其开发经营 业务涉及的应纳税金种类较多，计算复杂。由于房地产开发企业会计 核算相对复杂，人为调节收入和利润的环节多，隐敝性强，使得税务 稽查难度较大。笔者认为房地产开发企业偷漏税款的问题主要表现在 如下几个方面： 一、隐瞒或分解经营收入，偷漏营业税、土地增值税及企业所 得税 1、将预收售房款长期挂账，不转收入。房地产开发企业一般 采取先收款、后交货的交易方式。根据《企业会计制度》规定，房地 产开发企业的预收售房款必须在开发项目验收合格、办完竣工决算手 续和房屋交付使用手续后才能确认收入，因此，房地产开发企业往往 人为延迟开发项目工程竣工决算手续，以成本不能可靠计量为借口将 售房款长期挂账，不转经营收入。此外，由于土地增值税税法规定， 计缴土地增值税，必须待开发项目全部竣工，房地产开发企业则往往 故意留下一、二套收尾工程，以开发项目未全部竣工为借口，不计缴 土地增值税。 2、合资开发项目，分回开发产品账外销售，隐瞒收入。按规定， 房地产开发企业之间合资开发项目，按投资比例分配项目开发产品 的，投资各方对分回的开发产品应及时入账。但实际上，房地产开发 企业在接收分回的开发产品时往往不入账，账外销售，并且将销售收 入账外存储，隐瞒经营收入。 3、以房换地，合作开发，对分配给土地方的房屋不计经营收入。 按规定，房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，项目开发完毕， 办理竣工验收手续后，房地产开发企业应将分配给土地方的开发产品 按合同约定价值计入经营收入。但房地产开发企业在项目开发完毕， 分配给土地方开发产品时，往往只进行实物交接，不作账务处理，少 计经营收入，少计利润。 4、代建房屋或工程设施，不计经营收入。房地产开发企业接受 委托，代建房屋或其他工程设施，按规定应根据委托方确认的结算价 款确认经营收入，并按发生的相关支出结转代建工程成本。但在实际 核算中，房地产开发企业往往将代建项目在往来账户中核算，不进行 损益核算，隐瞒经营收入和利润。 5、以回迁安置名义转出开发产品，分解经营收入。按规定，房 地产开发企业用于回迁安置的开发产品，在回迁面积范围内属于补偿 拆迁户，不计收入或只按成本价计算收入，高出回迁面积部分才按售 价计算收入。为了少计经营收入，房地产开发企业往往虚构回迁安置 协议和其他资料，将正常销售的商品房作为回迁安置房进行账务处 理，分解经营收入；同时套取售房款，形成企业小金库，用于其他非 经营开支。 6、以投外投资名义转出开发产品，隐瞒经营收入。税法规定， 企业以不动产投资入股，参与投资方利润分配，共同承担投资风险的 行为，不征营业税，在投资后转让其股权的也不征营业税。房地产开 发企业为了避税，往往虚构投资协议，以对外投资名义转出开发产品， 并在会计核算上作“长期投资” 的账务处理，隐瞒经营收入；同时将以 投资名义转出的开发产品账外销售，并且将销售款账外存储，形成小 金库。 7、将开发产品用于职工福利、清偿债务、捐赠、分配利润和自 用的，未作视同销售的账务处理。按规定，房地产开发企业将开发产 品用于职工福利、清偿债务、捐赠、分配利润和自用的，均应视同销 售计缴税款，但房地产开发企业在对上述事项进行会计处理时，往往 只按成本价作存货减少的账务处理，未依据规定按销售价计缴税款。 8、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房发生的 改装修缮支出。房地产开发企业开发的商品房在待售期间，既可作为 出租房对外出租，也可作为周转房临时安置动迁户，动迁户回迁安置 完毕，周转房又可用作出租和对外销售。由于商品房、出租房、周转 房三者之间变化频繁，审查时难度较大。房地产开发企业在销售出租 房、周转房时，往往不按规定进行商品房销售核算，而是将出租房、 周转房销售收入直接冲减出租房、周转房发生的改装修缮支出，虚减 经营收入，偷漏税款。 9、出售采取预提办法建设的公共配套设施，所得收入不入账。 房地产开发企业对随同住宅小区一并开发的公共配套设施，如托儿 所、锅炉房、公厕、自行车棚等，其费用采取“预提配套设施费” 的办 法已计入商品住宅的开发成本中。根据相关法规规定，采取预提办法 建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。但实际上，有 的房地产开发企业在配套设施开发完成后，将其出售、出租或承包给