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（管理制度）计税成本管理 办法 1 计税成本管理办法 是指房地产开发企业在于①开发土地，②建造住宅、③商业用房以及其他建筑物、附 着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与和计量的各项耗费。 解读：1 、列举了三项开发企业的主要经营运营业务，即土地的一壹级开发，房屋开发， 即二级开发。房屋开发主要又有建造住宅和商业用房。当然还仍有其它的一壹些类型，如： 产权式酒店、商业性厂房等其他类型。 问：工业企业自建厂房，是否服从房地产开发企业的计税成本管理办法呢?不属于，那 属于自建固定自产。而本文指的是开发产品。 例如：某酒店一壹开始资金不足，采取了预售的方式，其实是假按揭，没有缴纳税款。 稽查局查到后，该企业采取了变立项的方式，并且将款项全部还仍了。我不是房地产企业了。 最后通过和税务机关沟通后，按照实质重于形式的原则，没有按照收入来处理。 又如，开发产品先租后售，如果提取折旧的话，需要视同销售。那么如果立项是 “自 建固定资产”，就不用视同销售了。 2.强调按照税收规定的计税成本。 3.定义为各项耗费，即既包括开发产品成本，也包括期间费用。 开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以能够区分为: 期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与和计税成本 完工开发产品与和未完工开发品计税成本 已销开发产品与和未销开发产品计税成本 完工开发产品与和未完工开发品计税成本 成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。 计税成本对象的确定有 6 个原则: (一壹)可否销售原则。开发产品能够对外经营运营销售的，应作为独立的成本对象 进行成本核算；不能对外经营运营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。 ①实质上是配比原则的体现。如果不能销售，取得不了收入，单独核算其成本没有配 2 比的对象，因此没有任何意义；②公共配套设施尽管不是独立的成本对象，但是可是不排除 可以能够作为中间成本对象，对发生的耗费进行归集。没有必要每发生一壹笔都均要进行分 配。 （二）定价差异原则。开产品因其预期售价存在于较大差异的，应分别作为成本对 象进行核算。 比如商铺和普通住宅，就不适合作为一壹个成本对象，售价差异较大。不公平。其 实也是一壹种配比原则的体现。 （三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在于明显差异可能导致其建造成本出 现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 从成本层面来体现收入和成本相配比的原则。 （四）分类归集原则。对同一壹开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发 的项目，可以能够作为一壹个成本对象进行核算。 一壹是效率原则，对类型相似的可以能够作为一壹个成本对象。二是强调开竣工时间 相差超过一壹年的，必须作为不同的成本对象。 （五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时， 可以能够作为一壹个成本对象进行核算。 例如，底层是商铺，高层为住宅。无论是企业所得税还仍是土地增值税，都均应当作 为不同的成本对象。土地增值税（国税发〔2006〕187 号文件第一壹条第二款）的清算单位 如果包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别作为不同的清算单位。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则 分别划分成本对象进行核算。 是否属于代建，目前在于所得税上没有区分，只是在于营业税方面各省有自己的区分。 如：江苏省规定 根据以上之上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作 为 4 类成本对象分别核算。（每一壹类都均可能有很多成本对象） （一壹）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费 用支出。 1 ．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。 2 ．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品 成本。