深圳万科城全程策划报告.doc

PAGE PAGE 25 从早期引进关注大众住宅，形成鲜明的城市花园特色。1992年，万科****花园脱颖而出，这是万科集团城市花园品牌系列的第一个项目，万科城市花园在***地区的发展极大地推动了当地的经济转型和发展，并成为地区的核心。与此同时，北京城市花园、天津城市花园以及沈阳城市花园、长春城市花园接踵而出，直到2001年成都城市花园——坡地住宅的出现、2003年武汉城市花园的再掀高潮和2004年深圳万科城横空出世，无不记载了万科的成长经历。从稚嫩走向成熟，从摸索走向总结，同一的产品体系下面筑就不同的特色产品。本系列我们把城市花园的升级版——深圳万科城和天津东丽湖万科城作为我们研究对象，看看万科是如何打造一南一北两个不同版本“生活城”。 20年磨一剑，万科在北深圳居住版图上挥就了一个关于城市居住的传奇。在空间上延伸了城市主流生活的疆域，在城市发展上塑造起一个具有绝对品质的新城市中心！与其说：万科在造一座城！不如说：万科在造一个城市新中心！而万科城正是这个版图的核心，一座敢于和城市对话，具有鲜明生活高度的万科生活圈已喷薄而出！ 在“大深圳”发展格局下，对多元区域中心新城区开发模式的一次深层次的归纳和总结，万科地产正在****完成一个1 平方公里版图的“生活城”。 深圳万科城 过去，人们在提到深圳龙岗时很少提及到这个陌生的区域——****，却为万科地产这个伯乐发现了。至此，在****片区，从54 万平方米的四季花城，到如今43 万平方米的万科城项目、25万平方米的华宇项目，再到占地面积71210平方米的万科城新地块。万科地产在****已经取得了近1 平方公里的土地，成为****不折不扣的“大地主”。 万科选择****，是建立在其对深圳城市发展战略层面上的判断。随着深圳城市化的发展，深圳地产市场重心逐渐移向关外。而****的地理位置正在深圳城市发展的中轴线上，虽然片区目前在交通、配套等方面尚未发展成熟，但地理位置的潜力十分明显。随着深圳特区内土地的日益减少，片区价值将进一步显现。 第一篇、项目选址研究 ——万科造城为什么选择****？ 1、锁定深圳未来人居方向 2004 年7 月，深圳商报某记者发表了一篇颇有说服力的软文《深圳人，未来生活在哪里？》，其观点是：深圳不像北京、上海、广州等地，拥有广阔的经济腹地和充足的发展空间，深圳只有2020平方公里，大部分可开发土地已得到开发，供今后发展的土地储备严重不足。深圳正向高房价、高容积率、高密度的“三高”城市迈进，土地已成为制约深圳发展的一大因素。2004年4月16日，香蜜湖“9 万3” 的确，深圳高企的房价让很多支付能力不太强的家庭选择到近郊区或关外置业。有数据统计表明，深圳52％的人口迁到了近郊区，住在郊区正成为大深圳发展格局下的居住趋势。 2 、****，规划中的重镇 ****位于深圳布吉镇和龙华镇中间，由坂田、雪象、岗头三个行政村组成。总面积为33.05平方公里。从1994年4月深圳政府组建****工业区到现在，****已建成华为生产中心、机加中心、坂田石化工业区、宝吉工业区等一批高新技术企业及部分“三来一补”企业，同时，****片区也成为深圳市高新技术产业带重要组成部分。大批高新技术企业入驻****,高科技人才大量聚集,高新产业蓬勃发展,该出让地块作为高新产业园区的居住、配套服务区，将发挥重要的作用。 ****房地产市场发展之初，由于****属于典型的工业区域，居住人群主要以当地的原住居民和外来打工人员为主，而外来人员占了该片区人口的90％左右，流动人口比重大，因此住房的形式大多为租房，当地的住宅类型也以价格相对低廉的农民房较多，商品房供给不多。由于其规划为工业片区的缘故从而形成了房地产市场的真空带。直到2001年万科携大规模社区——四季花城的进驻，****片区的房地产市场才开始活跃起来，逐渐填补了布吉和龙华之间的真空。发展到现在，以万科为代表的房地产企业已经在这块后热的土地上开始了大规模的攻城拔寨之举。 2003年以来，****的土地交易也逐渐走进公开、公平交易的时代。根据统计，从2003 年到现在坂田通过公开招标、拍卖、挂牌方式交易的土地宗数总共为5 宗，总面积达68.9万平方米，总建筑面积有78 万平方米。土地的供给量和供给规模在目前深圳来说都是较大的。深圳市政府已明确表态：未来三年内严格控制新增供应土地总量。****地块面积397883.5平方米，是深圳市2003年以来出让的最大宗地块。 优势一：深圳中部发展轴线 根据《深圳城市总体规划(1996— 2010)》，中部发展轴线是特区中心组团的外围配套组团，又处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东西部港区的物流走廊上，将成为全市物流、人流的中心。****正好位处深圳城市发展中轴线上的中央地带，是距离中心区最近的