{营销策划}某地产项目整合营销策划执行报告.pdfVIP

{营销策划}某地产项目整 合营销策划执行报告 2 个。 7 、外立面 奥林苑的外立面用料均选用的是高档天然石料。 8 、高尔夫练习场 桂林首个超大型私家高尔夫练习场，面积达 21000 平方米。 9 、国家对别墅用地禁止 国家禁令在未来5 年内禁止别墅用地的开发，使得别墅这类产品将会具备稀缺性，因此项目的升值空间极大。 10 、周边人文景观环境 奥林苑位于灵川县大圩镇管辖区，大圩镇居广西四大古镇之首，青砖青瓦青楼房，5 里长的青石板路沉淀了 历史的沧桑风貌。当年尼克松总统访华游览漓江而建的尼克松小道依然完好，一砖一泥，仿佛残留着历史伟 人的智慧气息。 11 、项目位于休闲度假区域 本区域为市政府规划的休闲度假区域，周边规划多为低密度高尚住宅区。 二、项目营销不利因素 1 、位置偏，交通不便 项目距市区 9 公里，虽有旅游快速道，但目前周遍配套不完善，人气不足，尚未通公交，出租车少有问津， 交通不便。 2 、公路噪音 项目距旅游快速道较近，靠近路边的单元存在一定的噪音污染，虽然目前车辆较少，但后期污染可能会严重 些。 3 、户型面积大 根据前期的市场反映，项目的面积多数为 400㎡左右，而客户接受的面积处在250㎡-350㎡之间，面积偏大。 4 、工程进度慢 项目目前的工程进度较慢，长达约二年的筹备造成一定的负面影响。 5 、规划未确定 项目追求个性化设计，导致目前规划未完全确定。 6 、去年已宣传但又终止 由于各方面原因，项目在前期一段造势之后，去年 10 月份广告投放基本处于停止状态。 7 、市场对目前价位有抗性 根据前期认筹市场对价格的反应，客户对项目之前拟订的试探价格有抗性。 8 、银行对个人住房贷款政策从紧 银行对个人住房贷款政策从紧，导致客户的买房贷款存在难度且承担较高的利息。 第二部分项目总体营销战略 一、项目推广时机与步骤 1 、准备充足，推广先行 建议在项目正式开盘前，将项目的准备工作做到充足，特别是项目的现场准备工作和项目的预热推广工作， 将项目的销售中心包装到位、市区内的户外广告和报纸广告等的宣传炒作等，让桂林市区的目标客户知道本 项目、了解本项目，并形成一定的形象和口碑效应。 2 、抓住时机，尽早开盘 由于本项目去年已进行了一定程度的推广，在市场上已有了一定的效应，而每年的5 月左右都是房地产销售 的旺季和高潮期，再加上在此时间内会有部分项目推向市场，形成竞争格局，为避免客户的流失和抓住销售 时机，因此，建议项目在 5 月左右尽早开盘。 二、项目推广总战略 面临激烈的市场竞争环境，本项目要审时度势，制定切实可行的营销推广策略，项目总体营销战略思路为： 1 、价值营销 向顾客提供最有价值的产品与服务，以新的竞争优势取胜，为客户提供最大的价值。因此，我们要在有形竞 争和无形竞争上同时下功夫，有形竞争即产品竞争，无形竞争即销售服务和物业管理服务等竞争，高价值 （不是高价格）是本项目的重要特征。 在项目推广过程中，需特别注重项目以下价值与内涵的挖掘： l 超低密度：本项目 0.28 的超低容积率，在桂林市房地产市场中名列第一； l 山水环境：本项目不仅傍依黄沙河，而且园林中的水系环境，在桂林市场是位居第一的； l 体育产业：本项目整体上 11 万多平方米的体育产业设施，如高尔夫练习场、网球场、篮球场、羽毛球场 等，在桂林以至广西省均是名列第一的； l 产品户型个性化：本项目为独栋别墅，且每栋别墅的内部空间结构和外部色彩风格等均是不同及具有个性 化的，在桂林别墅市场中是独树一帜。 2 、品牌营销 本项目属贵司在桂林房地产市场上首个项目，项目又位于发展前景较好的度假片区。因此，本项目品牌的成 功打造，意味着贵司在桂林以至广西房地产界的巨大成功，并从此奠定其不可动摇的市场地位。走项目品牌 引领企业品牌总体战略思路。 3 、创新制胜、出奇制胜 房地产市场是一个更新换代极为迅速的行业，新技术、新材料、新工艺、新营销理念推陈出新，瞬息万变， 本项目借鉴地产发达地区的先进理念，不仅产品具有个性化，而且拥有众多的体育产业资源，如李永波的形 象代言人、李婷和冯巩等名人效应推波助澜，以使本项目在桂林市场耳目一新、独树一帜，成为2005 年度 内桂林房地产市场的一颗璀璨明星。 三、项目推广战术 1 、分批推盘销售 根据我司多年的实际操盘经验，一个楼盘的总体推售方式，需采用分批分期推盘销售的方法。本项目目前推 出 第一期共 64 套单元作为一期销售，根据这一期的实际情况，将对该期销售的不同阶段进行批次划分，并在 各个不同批次阶段按照不同的策略对该期可售单位进行销控，以达到保持现场