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城市投资评价报告 培训资料 目 录 一、 城市市场趋势评价指标 错误！未定义书签。 新开工面积/施工面积 错误!未定义书签。 施工面积/销售面积 错误!未定义书签。 预售面积/批准预售面积 错误!未定义书签。 ⑷房地产开发投资额/固定资产投资额 错误!未定义书签。 新增住宅用地可建面积 /商品住宅新开工面积 错误!未定义书签。 商品住宅价格增幅 /人均 GDP增幅 错误!未定义书签。 投资性购买所占的比例 错误!未定义书签。 房价收入比 错误!未定义书签。 新建商品住宅空置率 错误!未定义书签。 租金/价格比 错误!未定义书签。 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 ?…错误!未定义书签。 商品住宅价格增幅/ (人均消费支出+人均储蓄余额 )增幅错误床定义书签。 房地产开发企业贷款余额 /全社会企业贷款余额错误味定义书签。 个人购房信贷比 错误!未定义书签。 二、 市场趋势预测辅助定性指标 错误！未定义书签。 产业结构特征 错误!未定义书签。 民营经济发展状况 错误!未定义书签。 房地产开发水平 错误!未定义书签。 未来城市规划及重大建设项目 错误!未定义书签。 地方政策导向 错误!未定义书签。 重大城市活动 错误!未定义书签。 重大经济发展机会 错误!未定义书签。 三、 运作可行性指标 错误!未定义书签。 城区面积 错误！未定义书签。 常住人口 错误!未定义书签。 人均GDP 错误！未定义书签。 商品住宅年销售面积 错误!未定义书签。 商品住宅年销售额 错误!未定义书签。 土地机会 错误!未定义书签。 政府配合效率 错误!未定义书签。 四、 附件：指标定义和数据来源要求 错误！未定义书签。 主要经过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定 城市宏观市场的把握和判断。 一、城市市场趋势评价指标 新开工面积/施工面积 指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面 积反映1~2年后的预售供应量和 2~3年后的现房供应量。新开工 面积占施工面积比例的高低 ，反映了当前市场运行状况和房地产 开发企业对市场的预期。该比值的异常变化 ，结合近年来新开工 面积的增幅，能够预示下一年度施工面积 /销售面积比值的变化趋 势。 …… 商品住宅新开工面积 商品住宅施工面积 新开工面积/施工面积 施工面积/销售面积 指标的意义：施工面积反映了 1?2年内的期房和现房供应量；施工 面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展 ，该指标的异常 变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。 …… 商品住宅施工面积 商品住宅销售面积 施工面积/销售面积 预售面积/批准预售面积 指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合 理区域在0.8-1，在一般情况下不应大于 1。 …… 商品住宅预售面积 商品住宅批准预售面积 商品住宅预售率 房地产开发投资额/固定资产投资额 指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋 势的基础性指标。 …… 房地产开发投资额 固定资产投资额 房地产开发投资额 /固定资 产投资额 (5)新增住宅用地可建面积 /商品住宅新开工面积 指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要 指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。 …… 新增住宅用地可建面积 商品住宅新开工面积 比值 (6)商品住宅价格增幅/人均GDP增幅 指标的意义：该指标能够作为工具之一判断房价是否处在正常区 间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。 一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限 ，低于此值，房地产投 资没有效益；可是房价上涨也不能过快，一般情况下，房价的涨幅应 与GDP的增幅或收入的增幅相接近。 …… 商品住宅价格增幅 人均GDP曾幅 比值 要求：图表说明 (8)房价收入比 指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较能够发 现近年来房价增长与收入增长的匹配程度 ；将各城市的房价收入 比进行横向比较能够反映个城市的房价透支程度和未来增长空间 的相对大小。 …… 房价收入比 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 指标的意义：主要反映历年来房价增长与居民收入的增长是否匹 配 …… 商品住宅价格增幅 人均可支配收入增幅 比值 商品住宅价格增幅/ (人均消费支出+人均储蓄余额 )增幅 指标的意义：该指标能够对”商品住宅价格增幅 /人均可支配收入 增幅”这一指标起到侧面印证的作用。因为有些城市统计的人均 可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力 ，而人均消费 支出+人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实力 ，因此用这一 指标来辅助判断房价水平与居民收入水平是否匹配。 …… 商品住宅价格增幅 (人均消费支出+人均