房地产行业产业链研究系列：如何寻找房地产产业链投资机会？-20200920-招商证券-83页.pdfVIP

证券研究报告 | 行业深度报告 产业链研究 | 多行业联合 如何寻找房地产产业链投资机会？ --房地产产业链研究系列 房地产 赵可博士 建筑建材 郑晓刚 轻工 郑恺 S1090513110001 S1090513110001 S1090513110001 机械 刘荣 家电 隋思誉 计算机 刘玉萍 S1090513110001 S1090513110001 S109051812000 报告日期：2020.09.20 摘要：房地产行业“痛点”即产业链机会 • 过去十年，房地产行业的痛点隐藏在房价的大幅上涨之下，正所谓一美遮百丑，未来十年， 房价增速进入区间管理时代，痛点凸显，痛点的背后则是围绕房地产产业链的多彩多样的机 会，这些痛点和机会无非是围绕利润率、周转和杠杆展开，而对于房企 “转型”则是关键词 • 痛点一： （1 ）加杠杆，赌增值 （地、房价）的囤地模式失效，开发商开始向经营层面要利润， 细微处见功夫，降本增效诉求比以往任何时候都强烈； （2 ）地价对项目最终的经营利差影响 越来越大，拿地能力愈发关键 （3 ）无息负债驱动下的高质量周转将带来管理红利，精装修房 比例提高，和谐供应链关系取代吸血型供应链关系均是改善现金流之商业模式的重要组成部分 机会： 降本增效导向下，a.催生采购商抱团取暖，行业强强联合或龙头主导形成B2B平台型机会，比 如采筑构建的泛建材交易平台；b.高质量周转的前提是各个时间节点的把控，在可靠稳定的B 端供应保障期望下，龙头材料供应商集中度会加速提高；同时，成本偏高并不能阻止新型建 材和工艺被采用，因为新型建材和工艺很有可能减少了工序，而提高了整个项目的周转； 行业大数据及信息系统的利用变得更重要，从拿地环节 （拿地将更细化到城市片区，城市深 耕依赖于更多样化的大数据）、工地的建设施工环节、售楼处的销售环节到回款环节都依赖 于更强大的信息系统来提高拿地能力、保障周转、降低费用和保障现金流，这些将催生房地 产信息化和大数据需求加速迭代，房企ERP和SaaS等应用加速，行业大数据将加速变现； 疫情下，分散的C端并没有明显分散风险，而B端的供应保障等优势反而凸显，估值孰高?这 是一次B端估值上台阶的过程； 对待供应链的初衷很重要，和谐的历史供应链关系也将帮助房企更早、更快变现产业链，从 而映射此类房企更高的估值溢价； 接下页 2 摘要：房地产行业“痛点”即产业链机会 • 痛点二：房子不愁卖的时代开始Say Goodbye，产品定位和产品质量变得更重要 机会： 产品定位的背后就是城市深耕，而对市场的了解不仅仅建立在营销口和设计口的经验之上， 更多地需要房地产大数据的支持， “在什么样的城市什么样的地段盖什么样的房子卖给什么 样的人”变得更重要，这将保证去化和长期竞争力。一方面将倒逼房企对城市的研究细化到 片区，另外一方面，凸显行业大数据的价值。例如，贝壳的价值或不仅仅在新房和二手房的 交易，更多在数据价值本身，而房天下的指数研究院也分拆出来专心数据业务；相反，这个 行业也会快速出清掉一些不具备房地产数据基因的公司，这毕竟不是纯粹的互联网，线下服 务才能接近相对低频的成交，才能掌握准确的数据，不然就只能是一个广告平台； 采购理念不再是价格优先，而是质量优先下的价格优先，将加速行业形成高于国标的 “企业 标准”，标准的提高将进一步加快细分领域龙头供应商集中度提高； 产品质量的含义可能不仅仅是质量本身，更是使产品真正匹配到某个需求段的人群，因此， 一切于标准化下做生意的细分行业都不容忽视，比如建造的标准化，营销的标准化，即便一 些细分行业现在看起来实际使用需求不足。标准化是质量的前提，是集采的前提也是提高周 转的利器；怎么看待BIM？ 接下页 3