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我国房地产企业涉及到的主要税种有：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税等。综合分析房地产企业应缴纳的各项税收及其政策 规定，其计税依据具有一定的重复性。如房屋出租的营业税、房产税等都以租金收入为计税依据；销售不动产的营业税、土地增值税，以房地 产销售价格计税或与此有关等。因此房地产企业的各项税收可以进行综合筹划，以形成连锁效应。房地产企业的主要税收筹划方法有：规避纳 税义务、缩小税基、适用低税率、充分利用优惠政策等。本文重点针对房地产企业如何通过适用低税率的方法进行分析，并举例说明。 一、 均衡申报各种房地产价格 同一家房地产企业开发的房地产有不同的档次，其市场定位不同，销售价格也不同，也就是说，既有低价格的普通住宅，又有中档住宅、高 档住宅、别墅和写字楼，不同地区的开发成本比例因为物价或其他原因可能不同，这就导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房 屋增值率较低，各类房地产的增值额和增值率都有差别。房地产的增值额和增值率是计算销售不动产业务应纳土地增值税的主要依据，而土地 增值税实行超率累进税率，增值率越大，适用税率越高。在累进税率制度下，纳税的原则是应尽量避免收入呈波峰与波谷的大幅变化，不均衡 的状态会加重企业的税收负担，较均衡的收入则能减轻税负。所以，为降低土地增值税税负，企业可以采取不单独核算的方法，将价格不同的 房地产销售收入合并申报，以适用较低的土地增值税率；或者对各个开发项目的开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相 同，从而节省税款。 采取这种方法应注意，对于纳税人建造普通住宅出售、增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。对于企业开发的增值率不太高 的普通住宅，应尽量控制在增值率 20%范围内，以享受土地增值税的免税政策。 例如某房地产公司1999年同时开发四个项目。项目 1为安居工程住房，可扣除项目为 2, 000万元，营业收入2, 500万元；项目2为普通住 宅，可扣除项目为 2 , 500万元，营业收入3, 900万元；项目3为别墅住宅，可扣除项目为 3, 000万元，营业收入为 8, 000万元；项目4为 写字楼，可扣除项目6, 000万元，营业收入20, 000万元。可扣除项目总和为 13, 500万元，营业收入总和 34, 400万元。下面分别对这四个 项目应纳的土地增值税进行计算。 项目1:增值额=2, 500 - 2, 000 = 500（万元），增值率=500^2, 000= 25%,取第一档税率 30%，应纳土地增值税税额= 500 30%= 150（万 元）。 项目2:增值额=3, 900 - 2, 500 = 1, 400（万元），增值率=1 , 400^2, 500 = 56%,取第二档税率 40%和速算扣除系数 5%,应纳土地增值 税税额=1 , 400X40%— 2, 500X5%= 560- 125 = 435（万元）。 项目3:增值额=8, 000 - 3, 000 = 5, 000（万元），增值率=5, 000 ^3, 000 = 167%，取第三档税率 50%和速算扣除系数 15%,应纳土地增 值税税额=5, 000X50%— 3, 000X15%= 2, 050（万元）。 项目4:增值额=14,000,增值率=14, 000书，000 = 233%,取第四档税率60%和速算扣除系数 35%,应纳土地增值税税额=14, 00060% -6, 000X35%= 8, 400-2 , 100 = 6, 300（万元）。 应纳土地增值税总额为： 150 + 435+ 2050 + 6300= 8, 935（万元）。 若对上述经济行为进行重新安排，将项目 1的营业收入核算为2, 350万元，可扣除项目仍为 2, 000万元；项目2、3、4合并核算，可扣除 项目共11, 500万元，营业收入共 32, 050万元。再对这些工程应纳土地增值税进行计算。 项目1:增值率（2, 350- 2 , 000）2, 000= 17. 5%,免征土地增值税。 项目2、3、4:增值率（32, 050- 11, 500） +11, 500= 20, 550勺1, 500 = 178. 7%,适用第三档税率 50%和速算扣除系数 15%,应纳土地增 值税税额=20, 550X50%— 11, 500X15%= 10, 275X1 , 725= 8, 550（万元）。 应纳土地增值税总额为 8, 550万元，较之筹划前，企业税负得到了有效降低。 实践证明，平均费用分摊是抵消增值额、减轻税负的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内 发生的各项开发成本进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而有效地减轻税