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我国房地产融资渠道现状分析 摘 要 我国房地产资金来源主要依赖 银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地 产基金、海外融资、股权融资等，由于各种 各样的限制，融资规模仍然有限。近些年， 国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供 应紧张。在这样的背景下，我国房产企业融 资趋向多元化发展。 建立起一个多层次的房 地产融资体系以满足融资多元化的需求是 当前我国房地产融资的主要问题。 关键词 融资渠道；银行信贷；房地产 信托；股权融资；债券融资 近年来中国的房地产业发展迅速，已然 成为我国国民经济中的支柱性行业。 为拉动 中国经济贡献了不少 GDP过去几年，房地 产相关的建筑投资占中国固定资产投资的 20咐上，并贡献10湖就业。作为资金密集 型产业，融资是房地产业生存和发展的关键， 当前，我国房地产开发资金来源还是以银行 信贷为主的单一融资格局， 而另外融资渠道 房地产信托、房地产基金、海外融资、股权 融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍 然有限。这种情形造成我国房地产业和银行 业存在极大风险。如何突破房地产业发展的 资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融 资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要 问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行 分析。 一、我国房地产融资渠道现状 1 .银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源 主要是国内贷款、自筹资金及其他资金 （主 要是定金及预付款）二个方面。房地产企业 自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银 行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产 开发与销售的整个过程。根据央行和银监会 对全国除西藏以外的30个省（市）的调查数 据显示，我国的房地产开发资金来源中有 55% 的资金直接来自银行系统， 而另外的自筹资 金主要由商品房销售收入转变而来，大部分 来自购房者的银行按揭贷款，按首付 30%十 算，企业自筹资金中有大约 70球自银行贷 款；“定金和预收款”也有 30%勺资金来自 银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银 行部分加上的话，来源于银行的资金总比例 将高达70知上。银行贷款实际上支撑了房 产开发商经营周转的主要资金链。对比银行 贷款最多不超过房地产总投资 40%勺国际通 行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明 显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产 企业的经营风险将转变为银行的金融风险， 进而影响国家的金融安全。为此，政府开始 频频出招调控，自2003年的“121号文”开 始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理 指引》、2005年“国六条”、“国十五条” 相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是 2007年国家开始实行紧缩的货币政策， 央行 连续六次加息以及连续十次上调存款准备 金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产 市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压 力，但给房地产的资金供应产生了不小的影 响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地 产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金 瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相 关资产为投向的资金信托投资方式， 即信托 投资公司制定信托投资计划，与委托人 （投 资者）签订信托投资合同，委托人（投资者） 将其合法资金委托给信托公司进行房地产 投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产 抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活 动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖 性极强的房地产开发商的资金非常紧张， 这 使房地产企业对银行以外的融资渠道的资 金需求增加，房地产信托业务得以发展。全 国各信托投资公司陆续推出了自己的信托 产品，比如，上海国投推出了多元组合的房 地产信托业务模式一信托贷款、财产权信托、 信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要 有两种模式：①是股权融资。②模式是债权 融资。前者是对一些自有资本金不足 35%勺 房地产企业，信托投资公司以注入股本金的 方式与房地产公司组建有限责任公司， 使其 自有资本金达到35%勺要求，信托投资公司 作为股东获得投资回报。 后者则是针对虽然 自有资金己达到国家要求， 但是由于某些原 因等造成房地产企业短期资金困难，这时候 信托投资公司就可以筹集一定资金定向地 贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种 操作方式类似商业银行的信贷业务。 而政策 规定银行不能这样做。 2004年共发行了 98支房地产集合资金 （含财产）信托投资计划（以下简称房地产信 托），实际募集资金总计 115.? 866亿元， 平均每个房地产信托募集 1.? 18亿元，与 2003年相比总额增长93.?4%。 不过，目前信托产品存在一些制度性的 限制，例如，法律政策的制约、信托产品的 流通性问题，以及信托计划的异地发行、资 金异地运用的管理与审批比较严格等， 这些 都制约着房地产信托的发展。但从长远来看 信托资金是一个