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我国房市将进入持续而缓慢的下跌 周期 【摘要】 根据国家统计局最新公布的 数据显示，至IJ 2008年11月底，全国的房地 产市场，除了房价还有小幅上升之外，无论 是房地产开发投资、开工面积、销售面积还 是销售金额等都出现了较大幅度回落， 其中 最为明显的是房地产销售。 就目前房地产市 场政策及房地产市场转变情况来看，房地产 市场已经开始以投资为主导的市场向以居 民消费为主导的市场的转变，这必然导致房 地产市场价格调整，并将使我国的房地产市 场经历一个持续而缓慢的下跌周期。 【关键词】房地产新增需求量房屋 供给量下跌惯性 国家统计局公布的 2008年1 —11月全 国房地产市场运行情况统计显示， 1 —11月 全国完成房地产开发投资 26546亿元，同比 增长％增幅比1 —10月回落个百分点。其 中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增 长％增幅回落个百分点，占房地产开发投 资的比重为％而1 —11月全国商品房销售 面积亿平方米，同比下降 ％其中，商品住 宅销售面积下降％截至11月末，全国商品 房空置面积亿平方米，同比增长 ％增幅比 1-10月提高个百分点。其中，空置商品住 宅7084万平方米，同比增长 ％增幅提高个 百分点。这其中最受关注的是价格问题。 11 月全国70个大中城市房屋销售价格同比上 涨％涨幅比10月份低个百分点，环比下降％ 这也是自8月以来，房价第四个月环比下降， 且下降幅度有扩大趋势，此前 8月、9月和 10月的房价环比降幅分别为 ％ 嘛口％ 从上述的数据来看，到11月底为止， 全国的房地产市场，除了房价还有小幅上升 之外，无论是房地产开发投资、开工面积、 销售面积及销售金额等都出现了较大幅度 回落。在国家房地产新政出台之后，房地产 销售同样是处于低迷。从 1998年开始到现 在，中国房地产市场已经发展与繁荣了 10 年，10年来房地产市场的繁荣使房价普遍上 涨是基本事实，甚至于不少地方房地产市场 价格上涨到离谱的地步。因此，这种房地产 市场发展是不可持续的，房地产市场调整也 是自然。房地产市场的调整还仅是开始，如 果房地产的价格不回归理性， 这种调整不是 用什么恢复信心就可以解决的，而是一个漫 长的过程。调整过程的长短就取决于房地产 市场价格回归理性的速度。 一、房地产市场已从以投资为主导的市 场转变为以居民消费为主导的市场 就目前房地产市场政策及房地产市场 转变情况来看，房地产市场已经从投资为主 导的市场转变为以居民消费为主导的市场， 这点与早几年房地产市场有根本性的不同。 比如，扩大内需的十大政策第一条就是安居 工程，即如何通过增加保障性住房来增加居 民的消费，而且后来推出的 9000亿保障性 住房的资金，也是放在这样一个基点上。既 然未来中国房地产市场发展是为了改善居 民的基本居住条件，那么它也就意味着中国 的房地产市场尽管是经济增长的动力， 但它 将发生根本性转变，即国内房地产市场将从 以投资为主导的市场向以消费为主导的市 场转变。 市场发生转变，市场的价格自然也要调 整。但是，由于对中央政府及地方政府持续 性政策刺激的期待，使得房地产开发商以为 保持以投资者为主导的价格也能够让这个 房地产市场消费需求释放出来。但实际上结 果并非如此。当房地产转变为以消费者为主 导的市场时，要让消费者进入这个市场，一 定要让这些住房消费者有支付能力购买， 如 果住房消费者没有支付能力购买，要想让住 房消费者进入以投资者为主导的市场或让 消费者接受这种价格是不可能的。就如住房 建设部的领导人所指出的那样， 目前房地产 市场问题仍然是房价过高，消费者没有这种 支付能力。 同时，我们也应该看到，不仅中国房地 产市场由以投资为主导的市场转向消费为 主导的市场，其价格会发生根本性转变，而 且由于全球经济出现衰退， 无论金融资产的 价格，还是实际商品的价格都出现全面向下 调整，比如原油、粮食、贵金属、钢铁等的 价格都全面下跌。2008年全球许多国家股市 的价格下跌一半以上，中国股市的价格也下 跌了 65%各国房地产市场的价格没有不下 跌的。在全球所有的金融资产及商品价格全 面快速下跌的时候，中国的房地产价格则一 枝独秀。其实这是十分不正常的事情。正因 为中国房地产市场价格不调整， 不以消费者 的支付能力来定价，从而使得中国居民巨大 的房地产消费需求完全被抑制，也就出现了 一方面大量住房卖不出去，另一方面大量需 要住房的居民又没有能力来购买的局面。 二、未来我国房地产新增需求数量将大 大下降 2008年以来，尽管国内房地产价格先是 涨速减慢，继而下降，但是这种价格水平仍 然与居民的实际支付能力差别很远。房地产 价格的涨幅下降，只是投机需求和投资需求 大幅萎缩或减少所致。也就是说，就目前国 内各地房地产的价格水平来看， 还没