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我国房地产证券化可行性研究 摘要：房地产证券化是一种全新的金融 创新工具，对完善房地产投资市场起着重要 的作用，本文通过分析房地产证券化所需条 件并结合我国实际探讨了其在我国实行的 可行性。 关键字：房地产证券化证券市场化融资渠道 正文： 资产证券化是20世纪70年代以来最重要的 金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动 性差的资产转化为流动性好的债券，借以融 通资金。目前，我国资本市场的发育不完善， 融资渠道比较狭窄，尤其体现在房地产融资 渠道多年来的单一性上，这造成了两个尴尬 的境地，一是房地产资金筹集进入一个瓶颈 状态，二是银行长期背负巨额的不良资产。 房地产证券化就是把流动性较低的、 非证券 形态的房地产投资直接转化为资本市场上 的证券资产的金融交易过程，从而使得投资 者与投资对象之间的关系由直接的物权拥 有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产 证券化包括房地产项目融资证券化和房地 产抵押贷款证券化两种基本形式， 其内涵要 求是为金融机构进行低成本融资并增加资 产流动性和安全性，满足机构和个人投资者 对证券投资的需求。毫无疑问，房地产证券 化作为一种全新的金融创新工具，在我国推 行是非常有必要的。 一、房地产证券化理论概述 房地产证券化是通过发行基金权益单 位，将小投资者的资金汇集后购买房地产， 或将房地产按价值单元分割成小的产权单 位，出售给投资者，实行房地产所有权和使 用权分离。租金收入扣除开支后分配给投资 者。房地产证券化把投资者对房地产的直接 物权转变为持有证券性质的权益凭证， 即将 直接房地产投资转化为证券投资。 房地产证券化是对传统房地产投资的 变革，从理论上讲，房地产和有价证券具有 相互结合的特性。 首先，权益归属可以成为房地产和有价证券 的结合点。有价证券的核心内容是经济权益 的书面证明，因而房地产经济权益的转移可 以以证券为载体来实现。 其次，房地产权益及有价证券票面价值的可 分割性使其能够互通。房地产权益可以根据 需要分割组合，并以货币形式量化；在有价 证券上定义的权益可以是具体的一项内容 或几项内容的组合，而不必是财产权利的全 部，同时其票面金融也是可以根据需要任意 分割的。 第三，房地产内在价值具有实在性和相 对稳定性，它又是人们赖以生存和社会发展 的必需资源之一，作为投资品和消费品的结 合体，在社会总资产中占有相当比重。房地 产的这些特性，使得有价证券作为虚拟资本 有转为实在的基础。 二、房地产证券化的功能及作用 首先，可以提高商业银行信贷资产的流动性。 房地产业贷款一般期限较长，流动性差，容 易形成呆帐和风险。房地产证券化可以变银 行的死资产为活资产增强资产的流动性， 是处理商业银行不良资产的一种有效手段。 其次，可以扩宽房地产业融资渠道。房地产 业的运行、房地产商品的生产流通需要大量 的资金注入，目前，我国房地产开发投资仍 然以银行贷款为主，具 2005房地产开发融 资现状分析房地产开发投资中银行贷款所 占比重达55沏上。推行房地产证券化，直 接向社会融资并且融资的规模可以不受银 行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、 建立良好的资金投入机制。 再次，降低资金进入门坎，给小投资者创造 投资机会。证券市场化依托有价债券作为房 地产项目或房地产产权的载体， 大大降低了 资金进入的“门槛”，给小投资者创造了投 资房地产的机会，吸引更多的资金进入这一 领域。 第四，增强抗风险能力。实行房地产证券化， 可利用证券的流通性，将房地产这一长期资 产同市场的短期资金联系，大大增强资产的 流动性，从而增加抗风险的能力。而且，证 券使得资产的持有者分散，如果允许保险公 司、投资基金、住房公积金参与到房地产金 融市场体系中，将有利于整个房地产风险的 分散，这对市场的长期发展无疑是有利的。 三、房地产证券化的条件 要推行房地产证券化必须具备一定的条件： 第一，有强劲的房地产市场需求。房地产市 场需求强劲，就需要大量的资金进入，这为 房地产证券化提供了条件；房地产需求强劲 才会有更多的投资者看好， 购买房地产权益 资产参与投资，房地产证券化才能得以实现。 第二，有充足的社会资金为房地广证券化提 供资金保障。没有雄厚的资金作为后盾，就 没有活跃的金融市场，房地产证券化将很难 推行。第三,有很好的房地产金融投资产品 作为推行房地产证券化的基础。 上面我们都是从市场角度来谈论的，我们更 重的任务是要从金融市场环境、制度方面来 探讨推行房地产证券化的条件， 他们才是推 行房地产证券化的保障。第一，有比较完善 的房地产金融市场，尤其是具有一定规模的 抵押信贷市场和相对高效率的证券市场体 系。第二，有完善的房地产及房地产金融法 律规范，如适宜的法律和税收政策环境，没 有一套严格法律法规作保证，房地产证券化 就很难成功。 四、