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批量精装修施工管理 2016 年 1 月 2 前 言 近年来，北京公司开发的公园 1872 和臻园项目均为精装修交付，在 项目的实施过程中，北京公司在精装修管理方面既积累了宝贵的经验， 也有一些惨痛的教训。 2014 年度，北京公司精装修项目实测实量成绩全 年平均 90.11 分，交付评估综合得分 65.8 分，均位居控股前列。进入 2015 年，如何继续保持并进一步提升工程管理能力，把精装修质量做得 更好，以提升客户满意度、促进销售，是北京公司的工程管理者一直在 思考的问题。 北京公司在控股运营管理中心推出《项目部标准化管理手册》、《招 商地产工程技术标准》、 《项目安全管理标准动作》 、《招商地产产品 质量实测实量操作指引》的基础上，根据项目精装修特点创新了相应环 节的管理思路，在精装修交付项目的工程管理上做了一些有益的尝试。 项目概况 臻园项目： 总用地面积 : 10.7 万平方米 建筑面积 : 28 万平方米 开工时间 : 2013-07-20 竣工时间 : 2017-12-31 物业管理附加信息 : 5.58 元 / 平方米· 月 开发商 : 北京广盈房地产开发有限公司 投资商 : 香港九龙仓集团 , 招商局集团 , 华侨城集团 物业管理公司 : 招商局物业管理有限公 司 工程进度 : 在建 (2016-01) 产权年限 : 70 年 该项目为 70 年产权 户 数 : 总户数 1046 户，目前已经交付 494 户，在施 382 户，剩余 170 户 装修标准： 精装修 批量精装修施工管理思路 精装修项目质量管理思路 批量精装修管理 思路 精装修项目进度管理思路 精装修项目成本管理思路 精装修项目创新管理思路 ? 精装修项目 质量 管理思路 （ 1 ）精装修设计管理——严把施工图审图关：做到建筑图、精装图 、现场相关功能空间的一致性； （ 2 ）招投标配合阶段——配合封样管理；符合项目情况的技术标编 写；合同工期管理；甲供材招标计划； （ 3 ）项目实施阶段——实测实量贯穿整个项目实施管理全过程； 重点工序质量控制交底管理； 批量精装修研讨——质量管理思路 ? 精装修项目质量管理案例 案例一：设计管理 ●土建施工阶段的精装修水、电点位及隔墙定位图纸下发与过程监控 根据精装修交付的设计要求，将电气、给排水、暖通、空调等专业的 精装修末端设计图纸的设计时间前置至建筑初步设计阶段，这样可以保证 在土建施工图纸完成后，精装修的点位及隔墙分隔图也一并完成，大大降 低了后期因水、电、结构改造带来的工期及费用方面的损失； 批量精装修研讨——质量管理思路 ? 精装修项目质量管理案例 案例二：实测实量案例： 通过北京公司近年来对实测实量经验的积累，现阶段在实测实量方 面已逐步形成了全过程应用的管理制度和 企业文化 ： ? 招投标阶段： ——通过技术标的形式对精装修单位进行宣贯； ——通过招标过程中的项目经理推演环节，针对项目经理及技术负责人 进行实测实量的测试，对不达标的单位不允许参加投标； ? 合同签署阶段： ——以合同附件的形式再次对精装修单位进行约定； ——合同中设置了严格的实测实量奖罚条款； 批量精装修研讨——质量管理案例 ? 项目实施阶段： ——每周定期组织监理单位、总包单位对精装修完成面进行实测实 量检查； ——建立分户实测实量数据档案制度，发现问题点，按照档案数据 过程中进行消项， 对重点、难点工序进行分析总结（例如玻化 砖墙面铺贴工艺），形成现场管理的可视化； ——严格落实合同中约定的实测实量奖罚条款； 批量精装修研讨——质量管理案例 ? 精装修项目质量管理案例 案例三：甲供石材管理案例 针对以往甲供石材观感质量较难控制的管理难点，项目部提出在精装 修招标阶段引入“石材专员”的概念，即中标单位应在甲方石材供应加工厂 设置石材驻场专员，在确定甲供石材中标单位后，甲方项目部、采购部、设 计部在石材指定加工厂中选取符合设计封样要求、观感质量稳定的石材大板 并做标记，后期由精装修单位的驻场石材专员监督厂家从甲方指定的大板中 选材，进行石材加工，同时项目部还通过以下途径进行过程控制： ——石材出厂前将预拼效果拍照上传、确认； ——石材到场后进行观感质量抽检； ——对施工过程中发现的观感不合格或断裂的石材，现场采取销毁或做标 记退场等措施。 批量精装修研讨——质量管理案例 ? 精装修项目 进度 管理思路 （ 1 ）合同框架管理——总工期（总包工期）、里程碑节点要求； （ 2 ）三级进度管理——构建总包、精装修、甲供材进度计划管理体系： （ 3 ）穿插施工体系的建立——采取分段交接、分批进场计划的策略； （ 4 ）垂直与水平运输的管理——室外电梯与室内电梯的规划；地上运输 与地下运输的规划； 批量精装修研讨——进度管理思路 ? 精