房地产估价案例及分析.docxVIP

二００三年全国房地 估价 格考 笔 《房地 估价案例与分析》 目 第一部分 房地 估价原 ?????????????????? 1 第二部分 估价程序????????????????????? 2 第三部分 房地 估价技 路 ???????????????? 3 第四部分 估价方法????????????????????? 3 一、 市 比 法????????????????????? 3 二、 收益法??????????????????????? 5 三、 成本法??????????????????????? 7 四、 假 开 法????????????????????? 9 五、 基准地价修正法??????????????????? 11 第五部分 不同估价目的下的估价??????????????? 11 一、 土地使用 出 价格 估??????????????? 11 二、 房地 价格 估????????????????? 12 三、 房地 租 价格 估????????????????? 12 四、 房地 抵押价 估????????????????? 13 五、 房地 保 估价??????????????????? 14 六、 房地 税估价??????????????????? 14 七、 征地和房屋拆迁 估价??????????????? 15 八、 房地 的分割、合并估价??????????????? 15 九、 房地 估价??????????????????? 16 十、 房地 拍 底价 估????????????????? 17 十一、 企 各种 活 中涉及的房地 估价???????? 17 十二、 害 估价??????????????????? 18 第六部分 各种 型的房地 估价??????????????? 18 一、 居住房地 估价??????????????????? 18 二、 商 （含餐 ）房地 估价?????????????? 18 三、 商 公（写字楼）房地 估价???????????? 18 四、 旅 （含 ）房地 估价?????????????? 19 五、 工 房地 估价??????????????????? 19 六、 特殊用途房地 估价????????????????? 19 第七部分 估价 告格式??????????????????? 19 估价 告常 ???????????????????? 21 第八部分 估价 告案例??????????????????? 23 第九部分 投 分析????????????????????? 23 第十部分 网上下 ????????????????????? 24 案例分析解 思路 1、 答：考估价的基本事 ，估价目的、 象、 点（市 化 估价 果的影响），价 内涵，技 路 ，方法运用 程中 注意的 （如参数 取客 ， 算折旧 用有效 年数和 寿命）等。 2、 ：考适用法律、适用方法、估价 点、价 内涵。 3、挑 ：考 估价的一般要求， 告的熟悉程度，基本原理的一般 用，估价方法掌握。 4、改 ：考估价方法在 用中的 点。 一、房地 估价的技 路 ：确定房地 价格内涵和价格形成 程。 1、什么是技 路 ？路 的三个方面 ①价格内涵，由目的确定 ②估价思路，由原 原理确定 ③估价方法，由估价 象 房地 的 型、估价方法的适用条件及所搜集 料的数量和 量决定。 2、技术路线与估价要求事项的关系？ ①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（ p6） ②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。 ③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值 标 准及估价方法均有影响。 a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。 b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。 d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉 ④房地、未 来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产） ④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。 ⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原 则。 ⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。 3、估价路线的确定过程： ①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）； ②遵守估价原则； ③确定价格内涵（一定要先说 清楚）； ④确定价格形成过程； ⑤再确定估价方法。 二、房地产估价方法 1、各方法之间的关系 ①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印