物业管理实务之一物管公司如何规避风险.docxVIP

物管公司如何规避风险 ——物业管理实务之一 成都倍特楼宇管理中心 胡生发 1981 年，深圳市组建了全国第一家物业管理公司。然而，物业管 理作为一种管理体制，却是直到 1994 年 3 月，由国家建设部 33 号令 《城市新建住宅小区管理办法》的颁布才正式被确立。至此，在短短数 年间，我国的物业管理大规模的迅速崛起，并逐步形成了一个崭新的行 业——物业管理业。 我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段。目前，物业管理的民事纠纷日益增多，传统的行政管理与现代化的物业管理之间关系不顺等 问题积存已久，给物管公司带来了经济上、安全上、品牌信誉上的 风险。究其主要原因，一方面是相关法规建设的相对滞后，法规条例不 健全、不完备，还有一些“真空”存在，已落后于蓬勃发展的物业管理市 场化进程。另一方面则是物业管理当事人（包括行业主管部门人员、物 业管理从业人员，以及广大业主、使用人）法律意识淡漠，物业管理知 识贫乏。如何规避物业管理从业风险，在此笔者仅从物业管理的实务角 度，谈谈自己的体会： 一、从管理运作模式上规避风险 中国的地域广大，人口众多，政治经济发展的不平衡，使得物业管 理水平处于参差不齐的状态，物业管理体制呈现多元化格局，若按物业 管理经营运作方式的不同，可分类如下：合同承包性质、收取物管费与 开发商补贴并举性质、实报实销性质等。这种情况的出现是计划经济向 市场经济过渡的必然产物， 但随着国民经济的高速增长和市场经济的逐 步发展，物业管理中经营与管理的划分将日趋明显，社会化、专业化、 市场化的管理形式将得到充分广泛的发展， 以共管为基础实报实销为具 体表现形式的物业管理运作模式将得到更大的市场份额。 物管公司开展常规性的物业管理服务，其实际收益只应该是管理佣 金，而业主、使用人按期缴纳的物管费则不应视为物管公司的收入，物 管公司只不过是将收到的物管费用以满足业主、使用人的实际需求，即 做多少事，收多少钱（绝不是收多少钱，做多少事） ，从而恰当的、不 断的满足业主、使用人日益增长的需求。因各种原因未收到物管费而造 成的损失实际上最终还是由全体业主、使用人来承担的，故物管公司没 有资格对某些业主、使用人进行物管费的减免或优惠。物管公司收取了 物管费就要对业主、使用人负责，真正做到“取之于民， 用之于民”，做到 帐目公开、财务透明，推行“阳光财务，”从而避免因对物管费收支帐目产 生疑问而导致拒缴情况的发生， 同时就保证物管公司自己掌握进退的“自 由”之身，这正是物管公司在面临新的挑战时参与市场竞争的重要法码， 也为物管公司实施管理佣金制 （即按物业管理营运费用总额提取一定的 百分比作为管理佣金的方式）打下了基础。物管公司的佣金是依据政府 有关部门的政策，物业的类型、档次，公司的资质与业委会议定而形成 的。而现行的由物价部门定价的方式，是不符合市场规律的，也不利于 物管企业自身的发展，最终受损失的还是我们广大的业主、使用人。 此外，随着市场的逐步细分，各种专业公司通过社会化、专业化、 市场化管理形式，运用技术含量高、职业经验丰富等等方面独特的竞争 优势，可以最大限度的避免物管公司本身的失误和差错，降低风险。加 之专业公司的专业相对单一，易形成规模，其成本自然也比物管公司自 己实施的耗费更低一些。 还需强调的是，如何对潜在的意外损失进行识别、衡量和处理，并 以最少的成本获得最大的安全保障呢？选择并购买适当的险种， 就可以 把“不确定”且“大”的损失，转化为“确定”且“小”的损失，从而经受住各种 各样的自然灾害和意外事故带来的风险。 二、 管理人员的意识观念上调整，树立物业管理服务理念 目前，开发商自办物管企业的形式相当普遍，即： “母子型”的企业。 这是一种客观需要，有它一定的必然性，但“母子型”企业的惰性运作态 势也日益明显，子公司必须按开发商的意愿和要求，一味追求某一单方 面的效应，这就严重背离作为物管公司存在的社会价值。 结果使开发商、 物管公司、业主之间的责、权、利不清，业主自主权形同虚设，导致业 主的投诉增多、物业纠纷的处理难度增大。 另一方面，物业管理是一个劳动密集型的服务性行业，给业主提供 的是即时的服务产品，并且通常由员工直接去完成。员工的自主性和服 务意识将直接决定着所提供服务的质量， 因此就更应注意让员工注重自 身工作能力和工作效率的提高，更加关心自已所做出的成绩和贡献，充 分调动每一位员工的积极性和主观能动性。 作为服务行业的物管公司， 如果要使自己真正成为一个具有优秀品 牌的企业，成为业主、开发商、相关专业公司以及行政主管部门等各方 面都认可、满意的企业，就必须立足现实、着眼未来，形成指导物业管 理服务的思想价值体系和最高行为准则，即企业的服务理念。 一个企业的“ 灵魂”，关键在于观念，它是至关重要的。 “海尔”