现代物业管理业主自治管理制度之完善.docxVIP

现代物业管理业主日治管理制度之 ［摘要］在商品住宅的物业管理中， 实行 业主自治管理是市场经济发展的必然选择。 目前，我国新兴物业管理制度下应运而生的 业主大会和业主委员会所发挥的自治作用 并不理想，其原因是多方面的。但学界争论 最大的是：业主委员会的法律地位问题；业 主对公共物业自治管理的团体性问题。 笔者 不赞成一些学者关于引入“业主团体”概 念的观点，并建议：第一，确立业主大会为 独立的民事主体，以其名义对外进行民事活 动；第二，在现有业主自治管理机构的基础 上增设业主监督委员会；第三,进一步明确 业主委员会的法律地位，建立对业主委员会 履行职权的法律保障制度。 ［关键词］业主委员会；业主大会；业主 监督委员会；自治管理制度 一、我国物业管理业主自治机构制度设 计的缺陷 在现代都市社会生活中， 多人共居在同 一公寓大厦里，形成一种物权关系 由专 有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所 有关系。因此，必须在物权制度、物业管理 制度上重新建构一套合理有效的公共物业 自治管理的规范体系。我国〈〈物权法》 （全 国人民代表大会，1997年）、〈〈城市异产毗连 房屋管理规定〉〉（建设部，1989年）等法律法 规关于建筑物区分所有人单独所有权、 共有、 相邻关系的规定，可以有效地解决产权的归 属问题，但并不能很好地解决各区分所有人 （业主）有效管理其财产，尤其是其共有财产 管理的问题。〈〈物业管理条例》（国务院，2003 年）、〈〈业主大会规程〉〉（建设部，2003年） 等行政法规规章是以解决各区分所有人（业 主）有效管理共有财产，重新构建我国物业 自治管理制度为目的。实践证明，这些法律 制度在规范物业管理活动方面起到了积极 效果，但也显露其存在的缺陷。 （一）业主委员会法律地位之质疑 业主委员会法律地位的问题， 是指业主 委员会作为业主大会的“执行机构”， 其对 内管理权、对外代表权的问题。主要包括： 在物业管理中，业主委员会能否具有独立的 民事主体资格或法人资格，能否为业主的公 共利益而成为诉讼主体？它以何种身份“执 行”公共物业管理事务？与物业管理公司签 订民事合同？最终责任如何落实？ 1.业主委员会可否具有法人资格，成 为独立的民事主体。到底我国业主委员会应 具有怎样的法律地位？对此，学界主要有 “社团法人”、“非法人组织”、“其他组 织”三种观点。笔者认为，这三种观点都有 失偏颇。业主委员会既非“法人团体”，也 不是“其他组织”，它既无独立诉讼主体资 格，也无民事主体资格。一方面，我国现行 物业管理制度设计之下的业主委员会， 仅是 业主大会的“执行机构”，根本没有自己独 立的财产，不可能成为“法人团体”。值得 注意是，在1994年〈〈深圳经济特区住宅区 物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》） 中，曾将业主委员会登记为社团法人，但 1999年进行了修改：“取消业主委员会的社 团法人登记制度，业主委员会不再登记为社 团法人。”另一方面，业主委员会作为物业 管理区域内代表全体业主对物业实施自治 管理的组织，其权利基础是业主大会的授权， 而业主大会授权的基础又源于业主对物业 的所有权。业主委员会只有在取得业主大会 的授权后，才能代表全体业主从事物业管理 范围内的行为。为此，《物业管理条例》第 十九条明确规定：“业主大会、业主委员会 应当依法履行职责，不得作出与物业管理无 关的决定，不得从事与物业管理无关的活 动。”在我国物业管理制度设计之下的业主 委员会，只是物业管理区域内全体业主的自 治性组织。它像公司的董事会一样，只有对 内能力而没有对外的资格。 2.业主委员会可否为业主的公共利益 而成为诉讼主体。如果业主的合法权益被侵 犯，作为一个执行机构”，能否代表全体 业主参与诉讼（以原告或者被告的身份）？如 果可以，所带来的诉讼风险由谁来承担 ？在 实务中，各地法院做法不一，故引起多多异 议。一般来说，业主的诉讼可以分为三种情 况：业主个人诉讼，部分业主诉讼，全体业 主诉讼。业主个人诉讼以业主个人名义进行 即可；部分业主诉讼可以采取推荐代表的集 团诉讼。对此，我国〈〈民事诉讼法》有相关 规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼， 可以由当事人推选代表人进行诉讼。 代表人 的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力， 但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方 当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代 表的当事人同意。” “诉讼标的是同一种类、 当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确 定的，人民法院可以发出公告，说明案件情 况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人 民法院登记。”但对于全体业主的诉讼，是 否也适用这种推荐代表的集团诉讼呢 ？对此, 〈〈民事诉讼法》并未明定。当然，我国一些 地方法院通过司法解释的方式进行了有益 的探索。如，北京市高级人