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实用标准文档 开发商的 16 种拿地模式与房地产项目“竣工”流程 一 .招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付 的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题 1 ：土地闲置费问题。（国税函【 2010 】220 号、国税发【 2009 】 31 号） 问题 2 ：契税问题。财税【 2004 】134 号、国税函【 2009 】603 号（一级开发 情况下出现的问题） 问题 3 ：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司， 如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问 题很严重。 问题 4 ：返还的土地出让金问题。财税【 2009 】151 号、财税【 2009 】87 号文 件。例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2 亿元土地出让金。 问题 5 ：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有 花钱就去的了土地， 实际上支付的修路款就是去的土地的对价， 因此可以进入成 本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。 (和税局沟通） 文案大全 实用标准文档 二 .不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金， 变为开发用地后， 准备将地转让给某开 发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发 [1993]149 号文件、国税函【 2008 】277 号文件、国税函【 2009 】520 号文件）不征税， 土地增值税（《条例》和财税【 2006 】21 号文件，不征税，企业所得税（国税 函【 2009 】118 号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂， 承诺该企业拿到土地， 支付给国有企业的拆迁补偿费 在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子， 不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子 不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下， 解决如何将土地从一个国有 企业转移到另外一家。 三 .购买转让土地（项目） 文案大全 实用标准文档 买方：直接按照支出款项作为成本费用， 除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题， 最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税， 第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【 2007 】645 号）。 注意问题： （一）卖地营业税的差额征收 1、差额征收营业税（财税【 2003 】16 号） 2、如果是招拍挂拿下的土地， 卖地时是否允许营业税差额征收？ （国税函【2005 】 83 号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【 2006 】145 号、桂地税发 2009 】185 号） 3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？ （二）卖地的土地增值税 1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【 1995 】110 号 文件，不允许加计扣除）？ 文案大全 实用标准文档 2、生地变熟地的扣除项目（国税函【 1995 】110 号、国税函【 2007 】132 号 文件，允许扣除）。 3、卖在建项目的扣除项目。 4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【 2007 】 645 号）。 注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。 （三）拆迁补偿费的税务处理 1、营业税：国税函发【 1995 】549 号； 2、土地增值税：国税函【 2010 】220 号； 3、企业所得税； 4、个人所得税（财税【 2005 】45 号； 5、契税：财税【 2005 】 45 号。 （四）变共同成本为直接成本 四 . “购买股权” 文案大全 实用标准文档 将目标公司的其他资产先清理掉， 然后卖公司 100% 股权，该方式是目前运用非 常普遍的方式。 购买方的大忌是在谈判的时候， 不考虑税负问题， 结果酿成大问 题。 卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【 2002 】191 号、 青地税函【 2009 】47 号、国税函【 2000 】687 号） 买方：税负较重，风险较大。 1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的 土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿 地多是股权模式。 2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有 3000 万元白条。 3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。 （不能为目标企业的过去买单， 例如：过去偷税） 将目标公司的其他资产先清理掉， 然后卖公司 100% 股权，该方式是目前运用非 常普遍的方式。 购买方的大忌是在谈判的时候，