{营销策略}某公寓营销策略.pdfVIP

{营销策略}某公寓营销策 略 业务营销策略 一、项目 SWOT 分析 Strength 优势 Strength 优势 大型绿地旁的公园生活 2 坐落于上海西区最大的公园旁，与 130000M 绿地仅一路之隔，也是目前唯一 与新虹桥中心花园为邻的个案。 涉外办公区的区域形象 项目位于虹桥开发区中心位置，内有上海最早的涉外办公聚集区，为跨国企业和各国使 馆办公首选地之一，不但区域形象高尚，亦为本案平添了白天高楼耸立，夜晚灯火璀璨（地 区灯光计划）的都市丽景。 古北豪宅板块 古北地区作为上海最早的涉外居住区，以其异国情调的区域生活氛围，向来 稳居沪上高档豪宅区席位。目前，古北二期大规模开发建设已正式启动，古北新 区将有望成为沪上豪宅的龙头地区，在这样的背景下，本案紧靠古北地区的地理 位置，无疑在形象档次上会有诸多受益。 精致生活的享受 项目北侧的仙霞路为精品餐饮一条街，并有规划中的虹桥上海购物中心和虹 桥友谊商城具都与本案步行距离不到 10 分钟。延安西路可直达古北家乐福大卖 场（相距 2.5 公里）；项目南侧的虹桥路可直达淮海西路，上内环后可直达徐家 汇商业中心，前后均在 5—10 分钟车程之间。 四通八达的交通网络 延安西路、虹桥路可直达虹桥机场，同时这两条路也是出入上海西部外省市 的必经要道；对内上述道路则为上海“三纵三横”道路网之一。这使得本案交通 无论“内行”，还是“外行”的交通条件均极为优越。 闹中取静的稀有地段 项目与延安西路、虹桥路、中山西路三大周边主干道均保持百米以上的安全 距离，加上伊梨路为单行道以及与大型绿地公园为邻的缘故，使得项目得以享有 真正意义上的宁静幽雅氛围。 前景规划 规划 33 万平米，亚洲第一的 shoppingmall ，虹桥购物乐园，使虹桥以西地 块价值得以提升，确保虹桥开发区的保值升值；“天山和虹桥地区设计方案”的 市政规划，借鉴地下步行街购物的空间优点，将地铁二号线的延伸段地铁站、天 山商业街、虹桥涉外商贸中心及新虹桥中心花园连为一体。这亦使本案在交通、 生活、投资等多方面综合受益。 人文气息浓厚的教育环境 项目与建青实验学校、外贸学院、东华大学等一批知名学府为邻，并有天 山中学、娄山中学等一批中小学、幼儿园分布，整个区域人文教育氛围浓厚。 星级宾馆聚居区 项目周边各类星级宾馆林立，有虹桥宾馆、喜来登大饭店、扬子江大饭店、 银河宾馆、西郊宾馆等都在 4—5 星级标准，项目所在地已成为名副其实的上流 精英汇萃之所。 Weakness 弱势 Weakness 弱势 建筑物的南向遮挡 基地南侧的上海血液中心与本案近在咫尺，不但影响本案采光日照，更可能 对在购房者中产生消极影响。 基地形状的局限性 由于基地位于新虹桥公园东南侧，整个地块呈长条型格局，这将导致在房型 规划时朝向和景观难以兼顾，同时也导致了本案直面公园的户型仅有少数。 基地的不完整性 本案基地中的保留建筑 “金棕榈”，不但影响了本案的地块完整性，亦会对 部分购房者产生一定的噪音影响。 Opportunity 机会 公园豪邸的唯一性 2 本项目与 130000M 公园为邻，是市中心为数不多的公园住宅，而在古北地区， 其“古北公园豪邸”的唯一性也是毋庸置疑的。 项目启动的时机利用 将古北二期大规模建设所带来的社会效应和无形宣传充分利用的同时，利用 古北新区一期已经饱和，二期刚启动现状，及时切入市场空档。 外资融入与投资焦点 本案所处虹桥古北地区在外资吸引和境外聚居方面的独有优势。古北地区已 定的高档住宅区的概念已深入人心，虹桥古北地区的高档房产现已成为境内外高 级投资客的投资首选。 城市中心可开发用地日益减少 随着旧城改造步伐的不断加快，城市中心的可开发住宅用地越来越少，为本 项目增加了稀缺性。 产品力塑造、包装方向多 由于本项目的优点众多，故在项目营销包装的时候可以有很多角度作为产品 的诉求方向，比如地段、产品、品牌等都可作为很好的卖点。 Threat 威胁 Threat 威胁 项目周边区域竞争的竞争压力 项目周边竞争个案较多，类似于在上海比较知名的古北二期规划，对本项目 的销售带来一定的竞争压力