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深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept - 1 - 深圳超高层住宅浅谈 深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept - 2 - 目录 CONTENTS 1 深圳超高层住宅的市场需求及市场价值 2 超高层住宅与普通高层住宅的优劣势分析 3 超高层住宅的分类及平面特征研究 4 超高层住宅的经济性研究 5 总结 深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept - 3 - 深圳超高层住宅的市场需求及市场价值 1 一 深圳市超高层住宅的市场需求 1 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 2 市场对超高层住宅的反应 二 超高层住宅的市场价值 1 超高层住宅与普通高层住宅投资回报案例分析与比较 2 深圳市超高层住宅市场价值分析 深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept - 4 - 1 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 1 ）城市 经济发展 支撑超高层住宅的开发。 2 ） 土地资源短缺 促进超高层住宅的建设。 3 ） 城市发展模式 影响超高层住宅的发展。 2 市场对超高层住宅的反应 1 ）宏观政策层面 2 ）开发商层面 3 ）客户层面 4 ）城市配套服务层面 一 深圳市超高层住宅的市场需求 深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept - 5 - 1. 城市经济发展支撑超高层住宅的开发 城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的 GDP 总量达到 3000 亿元以上，超高层开始出现， GDP 总量达到 6000 亿元以上，超高层或将大量出现。 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept - 6 - 2. 土地资源短缺促进超高层住宅的建设 1) 据 2011 年深圳市土地利用变更调查数据初步统计，全市国土面积为 1993 平方千米，除去农用 地面积 906 平方千米外，建设用地面积已达 934 平方千米， 占全部国土面积的 47% 。在规划的约 束下，到 2020 年，全市实际可新增建设用地 仅为 42 平方千米 。可用未建设用地已近于耗尽。 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 2) 深圳三十多年来的土地政策使可建设用地已近于耗尽。但同时，深圳尚有 提高土地利用效率 的 巨大空间。 2010 年深圳每平方千米的 GDP 为 4.77 亿元人民币。 地点 北京 上海 香港 新加坡 深圳（关内） 深圳（关外） 人均 GDP( 亿） 0.9 2.7 14.3 18.4 12.4 2.8 深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept - 7 - 3. 城市发展模式影响超高层住宅的发展 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 1) 竖向内涵型 和 横向外延型 1970 深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe Hailong Project plan Design Concept - 8 - 1. 宏观政策层面 市场对超高层住宅的反应 2 ） 2004 年 深圳颁布了新的城市规划标准与准则，旨在将深圳建设成为国际化城市和“ 最适宜居 住的城市 ”， 调低了住宅容积率 。但现实情况是，在 土地供应减少和住宅需求不断攀升 的双重压 力下，深圳城建事实与标准相去甚远，居住 容积率 反而节节 攀高 。 3 ） 14 版新标 对住宅容积率提出了新的准则， 城市主中心、副中心、高度发达的组团中心 ， 基准 容积率为 3.2 ，但 上限可达到 6 。可见，浮动范围是比较大的。 4 ）更关键的一点，原本按照楼层划定容积率顺理成章地转为按照城市建设密度来划定，上述区 域的容积率 3.2 成了基准要求。在实际操作中， 还会根据经济成本测算给予容积率突破的空间 。 1) 规划指引从“ 谨慎控制 ”转为“ 鼓励发展 ”。 5) 密度一、二区即包括了 深圳市中心、后海、宝中、龙中、留仙洞总部基地、深圳北站商务区 及周 边等重点区域。 深圳清水河海龙项目概念规划设计 Shenzhen Qingshuihe