物管行业周话第二期：商管话你知.docxVIP

目录 初识商管子行业 1 商业地产和运营 1 全周期的轻资产管理活动 1 价值源泉：强品牌把握大供给时代结构性亮点 5 购物中心的高供给倒逼运营差异化 5 电商持续分流之下的结构性需求亮点 7 品牌力的来源：经验+科技赋能 10 趋势预判：轻重分离大势，头部估值溢价 12 头部公司简介：华润万象生活 14 插 目录 1：华润万象业务收入结构 1 2：宝龙商业的商业运营服务收入结构 1 3：星盛商管开业前服务及占总收入比重 2 4：开业前商业运营服务流程 2 5：招商环节流程示意 3 6：开业服务 4 7：星盛商管持续经营服务及占收入比重 4 8：宝龙商业持续经营服务及占商业运营服务板 比重 4 9：全 购物中心存量 5 10：2019 年部分城市零售 产空置率及租金增速 5 11：购物中心新开业情况 6 12：新开业购物中心中头部企业占比 6 13：百强代表企业经营性物业面积 值及增速 6 14：百强代表企业经营性物业租金收入 值及增速 6 15：百强代表企业平 租金及同比 7 16：商业营业用房销售面积 7 17：实物商品网上零售额占社零总额的比重 7 18：实物商品网上零售额累计同比 8 19：按类别分网上商品零售额累计同比 8 20：线上及线下零售额增速 8 21：中 奢侈品消费者的购买渠道 9 22：实体店对奢侈品消费者的影响最大 9 23：韩 首尔高端商 Galleria 9 24：韩 的免税店 9 25：北京清河某商 的体验 业态组合 9 26：深 万象城 10 27：淄博万象汇 10 28：一点万象 APP 11 29：杭州万象城 x 支付宝无感积分功能 11 30：AR 沉浸式互动营销 12 31： 种典 的商业 产模式 14 32：版 业务占比（2020 年上半年） 15 33：版 业务营收 15 34：华润置 预计可结算面积 15 35：华润置 预计可结算面积结构 15 36：华润置 营购物中心及未来开业计划 16 表格目录 表 1：华润万象生活购物中心业务内容 1 表 2： 家商管公司与定位及建筑咨询相关的业务 2 表 3：购物中心定位分类 3 表 4： 家商管公司与招商相关的业务 3 表 5：持续经营服务内容 5 表 6：华润置 购物中心分类 报情况（2019 年） 10 表 7：万象城与支付宝打造的数字商 ，实现从进入商 到离开商 的全 景覆盖 11 表 8：美 市值前十的零售类 REITs 12 表 9：亚洲市 上市持有中 资产的商业 产类 REITs 12 表 10：我 部分有自持投资业务的公司 13 表 11：上市和申请上市的轻资产商业运营服务提供公司 13 ▍ 初识商管子行业 商业 产和运营 商业 产通常指购物中心、写字楼、酒店、综合体等持有用于经营活动的物业，其盈利主要来源于租金收入和资产增值。本文提到的狭义的商业 产，就是商 及包含商 的综合体。商业 产是商品销售行为的物理载体，是区别于线上载体的线下渠道，也是距离城市居民最近的社交、娱乐、文化、休闲 所。商业 产的运营管理，既包括保安、保洁等传统物业管理的内容，更包括招商宣传，租户管理，活动开展等运营内容，也包括对项目的规划设计、业态定位等前期内容。商管业务的收入一般是周期性的 1：华润万象业务收入结构 2：宝龙商业的商业运营服务收入结构 商业运营服务商业分租服务 物业管理及其他服务 市 研究及定位、租户招揽及筹备开幕活动商业运营及管理服务 物业租赁服务 12%29% 12% 29% 59%  11% 74% 资料来源：华润万象生活公告， 资料来源：宝龙商业公告， 表 1：华润万象生活购物中心业务内容 开业前管理服务 定位及设计管理服务、招商及管理服务 商业运营服务  运营管理服务 开业服务、租户指导服务、消费者管理服务、市 推广及宣传 商业分租服务 商业分租服务 对优质物业进行承租，再分租给商家 基础物业服务 秩序维护、警戒及绿化、维修及养护 物业管理服务 其他增值服务 向开发商提供早期顾问服务及开业筹备服务 资料来源：华润万象生活公告， 全周期的轻资产管理活动 商业管理不仅仅涉及购物中心的日常运营，而是 物业建筑规划之前就有介入。从物业的定位选 、规划设计、施工、招商、到开业和持续经营，商业管理都扮演着赋予物业商业属性的关键角色。 开业前：以规划定位奠基，以招商营销为核心 开业前商管公司主要与开发商和商家对接，做好不动产建设的指导和招商工作是开业前商管公司工作内容的核心。 3：星盛商管开业前服务及占总收入比重（千元） 30,0