房地产测量：第8章 房产调查.pptVIP

第8章 房产调查 教学目标 （1）掌握房产调查的概念、对象和范围； （2）掌握房产调查单元的划分及其编号规则； （3）掌握房产调查的基本内容； （4）掌握房产调查的基本过程和程序； （5）了解房屋调查表及其填写内容。 基本概念 房屋、房产、房产调查、房产权源、房屋产别、房屋产权单元、幢、层、户、房屋编号、房屋用途、房屋结构、房屋调查表 引例 房产调查并不单单是为房产行政管理服务。例如在城市拆迁、区域住房改造等工程项目中，在施工前进行详细的房产调查、测量十分必要。调查获取的房产信息、数据对之后的拆迁补偿、施工等都有重要的支撑作用。 8.1房产调查概述 8.1.1 房产调查的目的和任务 1）满足实时的房屋产权登记需要； 2）满足高效行政管理、经营管理需要； 3）满足城市建设、科学发展决策的需要； 4）满足其他相关各行业的信息需要 8.1.2房屋 1) 结构牢固，属于永久性建筑物； 2) 有围护体，如墙、板、门、窗、栏等建筑构件； 3) 有上盖，屋顶、顶面楼板。 8.1.3房产调查单元及其编号 1．房产区与房产分区 2. 丘与丘号 3．幢 实际房屋分幢中，几种特殊情况的分幢处理。 1)紧密相连的房屋，不可分割的，可作为一幢。 2)以过道或通廊相连的建筑，独立分幢。 3)具有多个功能区的综合楼，视为一幢。 4)由塔楼和裙楼组成的建筑，一般视为一幢处理。 4. 层 1) 采光窗在室外地坪以上的半地下室，其层高在2.20m以上的，计算自然层数。 2) 架空层、转换层、设备层，层高在2.2米以上的，计算自然层数。 3) 房屋的假层、夹层、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，不计算 自然层数。 4) 突出层面的楼梯间、水箱间，不计算层数。 5) 房屋的自然层数按室内地坪以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地坪开始向上按1、2、3、……编号。 6) 房屋室内地坪以下的为地下室，其编号从室内地平开始向下按-1、-2、-3、……编号。 5. 户 1) 成套住宅，一般以一套划分为一户。 2) 独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。 3) 一幢房屋为同一产权人的，一幢房屋可划分为一户。 4) 独立使用的地下室按其权界线分户。 5) 不被分摊的公共部分应视为一户。 6) 无分隔墙体的商铺、摊位、车位等，应有明确的界址线，且产权界址点设有界桩（钉）、施工图纸上界线清楚的可按其产权界址线分户。 7) 一幢房屋内，属于同一产权人且相毗邻的成套房屋，可统列为一户。 8) 一幢房屋内，属于同一产权人但不相毗邻的成套房屋，应分别各列为一户。 实地有编号的以实地编号为准。实地无编号的，成套住宅按单元号、层次、户号编号。编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋编同一户号。 分户房屋权界线的确定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定。无合法协议约定的，按如下要求确定：成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点连线，门面临街部位取其外墙的中线。整层为一户时，分户权界线为该层外墙中线。整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线和外墙中线。 8.2 房产调查的基本内容 8.2.1 房屋用地调查 l. 房屋用地的坐落 房屋用地的坐落是指房屋用地的地理位置（方位和地点），即所在地的地理名称。如某处房屋用地所在的街道、门牌号，填写为：××区（县）××街道（镇××街巷（胡同）××号等，与房屋调查的房屋坐落相同。 2．房屋用地的产权性质 房屋用地的产权性质指土地的所有权，按国有或者集体两类填写。集体所有的还应注明土地所有单位的全称。 3．房屋用地的等级 房屋用地的等级是按照土地不同用途和位置优劣进行评定的，城镇的土地等级主要考虑繁华程度、交通条件、基础设施、环境条件、人口分布、土地附着物、土地利用效率等因素评定。划分土地等级是制定城市土地使用费标准的前提条件。土地等级评定以后不是一成不变的，随着城市建设的发展，应每隔若干年进行适当的调整。 用地等级按照当地人民政府制定的土地等级标准或规定执行。 4．房屋用地的税费 房屋用地税费指房屋用地人每年向税务机关缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。免征土地税的填“免征”。 5．房屋用地的使用权主 房屋用地的使用权主指房屋用地的产权主姓名或单位名称。 6．房屋用地的使用